前回、不動産売買時に注意すべき道路種別について、お話いたしました。 ひとくちに道路といっても、色々な法律によって扱いが異なります。 前回お話ししました道路種別も踏まえ、今回は、私道の注意点について、お話致します。
公道と私道
一般的に、公道や私道というように使い分けていることでしょう。
一般的に公道といっている道路は、国や都道府県、市町村などの地方公共団体が所有している道路のことでしょう。
公道に対し、一般的に私道といっている道路は、民間人や民間法人などの私人が所有している道路のことでしょう。
しかし、公道も私道も、道路法などの法律によって定義されている言葉ではありません。
道路法では、例えば「一般交通の用に供する道」と表現されておりますが、広義ではこれを公道と考えられます。
また、道路交通法では、「一般交通の用に供するその他の場所」と表現されているものがあります。これには私道が含まれていると考えられます。
さらに複雑にしていることは、その道路の所有者と管理者が異なっていることがある点です。
道路の所有者が私人であるにもかかわらず、市町村道の認定を受けているため、管理を市町村が行っていることもあります。
後述します「道路内民有地」は、その例の1つですが、道路を市町村などの地方公共団体と私人が共有しているようなケースもあります。
公道や私道については、使い方や解釈にさまざまな意見があると考えられます。
なぜならば、1つに定義されているわけではないからです。
前回のブログでもお話ししましたとおり、道路については、道路法、道路交通法、建築基準法、国有財産法、土地改良法、森林法などによって、それぞれ定義されており、実態もさまざまなケースが存在しています。
一般的に公道といっている道路は、国や都道府県、市町村などの地方公共団体が所有している道路のことでしょう。
公道に対し、一般的に私道といっている道路は、民間人や民間法人などの私人が所有している道路のことでしょう。
しかし、公道も私道も、道路法などの法律によって定義されている言葉ではありません。
道路法では、例えば「一般交通の用に供する道」と表現されておりますが、広義ではこれを公道と考えられます。
また、道路交通法では、「一般交通の用に供するその他の場所」と表現されているものがあります。これには私道が含まれていると考えられます。
さらに複雑にしていることは、その道路の所有者と管理者が異なっていることがある点です。
道路の所有者が私人であるにもかかわらず、市町村道の認定を受けているため、管理を市町村が行っていることもあります。
後述します「道路内民有地」は、その例の1つですが、道路を市町村などの地方公共団体と私人が共有しているようなケースもあります。
公道や私道については、使い方や解釈にさまざまな意見があると考えられます。
なぜならば、1つに定義されているわけではないからです。
前回のブログでもお話ししましたとおり、道路については、道路法、道路交通法、建築基準法、国有財産法、土地改良法、森林法などによって、それぞれ定義されており、実態もさまざまなケースが存在しています。
私道を共有する形態
道路の所有者が、単独であるとは限りません。
例えば、その道路に接道している土地の所有者の方々と、全員で共有しているような道路があります。
また、道路の敷地部分が、一筆の土地であるとは限りません。
例えば、その道路の中心線を境界として、お互い向かい側の土地の所有者が所有しているような道路があります。
一方で、敷地の前面道路部分を所有していると「この私道部分は自分の土地である」といった意識から、私道部分に鉢植えや物置きなどを設置したり、日常的に車やバイク、自転車を駐輪する方があります。
そのようなことを防ぐため、敷地とは離れた部分を私道負担として所有しているような道路もあります。
他にも、例えばその道路に接道している土地の所有者の方々が、道路の中心線を並行に接道している土地の所有者の方々の筆数分に分筆された複数の土地を、道路に接道している土地の所有者の方々がそれぞれ持っている、というような道路もあります。
道路の敷地部分が一筆でなければならないとか、道路を共有している場合の形態に決まりがあるわけではありません。
また、その道路や周辺環境の成り立ちはさまざまです。
もともと広大であった土地を土地開発業者が土地分譲などを行ない新たに道路が作られることもあれば、幅員が4mに満たない道路（狭あい道路）であるために、建て替え時にセットバックを行なって、一部私有地を道路として提供しているなど、土地は現在もさまざまな形に変化し続けています。
なお、不動産を売却するときには、私道負担部分についても取引の対象に含めておくことを忘れないようにしてください。
現実に、私道負担の存在に気付かないまま不動産売買が行なわれ、私道負担部分の名義が旧所有者のまま残っているようなケースもあります。
トラブルの原因になりかねませんので、お持ちの権利証（登記識別情報通知）や固定資産税等の納税通知書などを確認しておいてください。
例えば、その道路に接道している土地の所有者の方々と、全員で共有しているような道路があります。
また、道路の敷地部分が、一筆の土地であるとは限りません。
例えば、その道路の中心線を境界として、お互い向かい側の土地の所有者が所有しているような道路があります。
一方で、敷地の前面道路部分を所有していると「この私道部分は自分の土地である」といった意識から、私道部分に鉢植えや物置きなどを設置したり、日常的に車やバイク、自転車を駐輪する方があります。
そのようなことを防ぐため、敷地とは離れた部分を私道負担として所有しているような道路もあります。
他にも、例えばその道路に接道している土地の所有者の方々が、道路の中心線を並行に接道している土地の所有者の方々の筆数分に分筆された複数の土地を、道路に接道している土地の所有者の方々がそれぞれ持っている、というような道路もあります。
道路の敷地部分が一筆でなければならないとか、道路を共有している場合の形態に決まりがあるわけではありません。
また、その道路や周辺環境の成り立ちはさまざまです。
もともと広大であった土地を土地開発業者が土地分譲などを行ない新たに道路が作られることもあれば、幅員が4mに満たない道路（狭あい道路）であるために、建て替え時にセットバックを行なって、一部私有地を道路として提供しているなど、土地は現在もさまざまな形に変化し続けています。
なお、不動産を売却するときには、私道負担部分についても取引の対象に含めておくことを忘れないようにしてください。
現実に、私道負担の存在に気付かないまま不動産売買が行なわれ、私道負担部分の名義が旧所有者のまま残っているようなケースもあります。
トラブルの原因になりかねませんので、お持ちの権利証（登記識別情報通知）や固定資産税等の納税通知書などを確認しておいてください。
道路内民有地
現在も市町村などが道路用地として土地を買収し、新たに道路が作られています。
しかし、道路整備を行う予算にも限りがあるなど、その作業は容易ではありません。
過去にも、地元住民が道路の敷地を提供しさらに道路を整備する労力も提供したり、住民が道路の敷地を寄付したり（道路工事は地方公共団体が行った）、道路の路面となる部分しか事業予算がつかなかったために側溝は住民が土地を寄付したりと、さまざまな事例があります。
そのような経緯で作られた道路は、寄付によって道路の敷地の所有権は地方公共団体に移っていますが、移転登記がなされていないことがあります。
寄附を受けたものの、対象の土地が相続登記未了であったり、抵当権等が設定されていたりと、移転登記ができなかったという事情もあるでしょう。
移転登記がされずに、市道等の認定を受け、公道として利用されていることがあります
このような、移転登記がされずに、そのまま住民である私人が所有している道路の敷地を道路内民有地といいます。
なお、道路内民有地は、道路敷地民有地や敷民（しきみん）といわれたりもしています。
これは、住民であった土地の所有者も気付いていないケースもあります。
道路として提供しているにもかかわらず、提供している道路の敷地部分に対して固定資産税等が課税されているようなことも、現実に起こっています。
以前、電力会社から電柱を設置するための土地使用料について連絡があって、気付いた方があります。
電力会社も電柱を設置している土地は公道であると認識していたが、何かの事情で、その電柱を設置している敷地部分は私人の所有であったことがわかった、という事例です。
過払いの固定資産税については、対象土地の市税課など担当部署にご相談ください。
税金のトラブルに関しては、弁護士などにご相談されるといいでしょう。
また、移転登記が未了となっている場合は、移転費用を地方公共団体が負担してもらえるケースもあるでしょう。
道路部分の登記手続きに関しては、土地家屋調査士などにご相談されるといいでしょう。
道路内民有地がある道路は、道路を市町村などの地方公共団体と私人が共有していることになります。
道路が市道として認定されていて、道路管理を市が行なっていたとしても、市と私人が共有する道路であり、これを「公道」というべきか、「私道」というべきか、見解は分かれるでしょう。
しかし、道路整備を行う予算にも限りがあるなど、その作業は容易ではありません。
過去にも、地元住民が道路の敷地を提供しさらに道路を整備する労力も提供したり、住民が道路の敷地を寄付したり（道路工事は地方公共団体が行った）、道路の路面となる部分しか事業予算がつかなかったために側溝は住民が土地を寄付したりと、さまざまな事例があります。
そのような経緯で作られた道路は、寄付によって道路の敷地の所有権は地方公共団体に移っていますが、移転登記がなされていないことがあります。
寄附を受けたものの、対象の土地が相続登記未了であったり、抵当権等が設定されていたりと、移転登記ができなかったという事情もあるでしょう。
移転登記がされずに、市道等の認定を受け、公道として利用されていることがあります
このような、移転登記がされずに、そのまま住民である私人が所有している道路の敷地を道路内民有地といいます。
なお、道路内民有地は、道路敷地民有地や敷民（しきみん）といわれたりもしています。
これは、住民であった土地の所有者も気付いていないケースもあります。
道路として提供しているにもかかわらず、提供している道路の敷地部分に対して固定資産税等が課税されているようなことも、現実に起こっています。
以前、電力会社から電柱を設置するための土地使用料について連絡があって、気付いた方があります。
電力会社も電柱を設置している土地は公道であると認識していたが、何かの事情で、その電柱を設置している敷地部分は私人の所有であったことがわかった、という事例です。
過払いの固定資産税については、対象土地の市税課など担当部署にご相談ください。
税金のトラブルに関しては、弁護士などにご相談されるといいでしょう。
また、移転登記が未了となっている場合は、移転費用を地方公共団体が負担してもらえるケースもあるでしょう。
道路部分の登記手続きに関しては、土地家屋調査士などにご相談されるといいでしょう。
道路内民有地がある道路は、道路を市町村などの地方公共団体と私人が共有していることになります。
道路が市道として認定されていて、道路管理を市が行なっていたとしても、市と私人が共有する道路であり、これを「公道」というべきか、「私道」というべきか、見解は分かれるでしょう。
私道の通行権
不動産の状況によっては、他人地を通らなければ公道まで出ることができないことがあります。
このような場合は、他人地を通路として利用させてもらわなければなりません。
なお、この場合の他人地は私人の所有する土地であり、通路部分は私道といえるでしょう。
そのため、通路として利用させてもらう権利のことを総称して、ここでは私道の通行権といいます。
私道の通行権の形は、いくつか種類があります。
その中で代表的なものが、囲繞地通行権（いにょうちつうこうけん）と、通行地役権（つうこうちえきけん）でしょう。
このような場合は、他人地を通路として利用させてもらわなければなりません。
なお、この場合の他人地は私人の所有する土地であり、通路部分は私道といえるでしょう。
そのため、通路として利用させてもらう権利のことを総称して、ここでは私道の通行権といいます。
私道の通行権の形は、いくつか種類があります。
その中で代表的なものが、囲繞地通行権（いにょうちつうこうけん）と、通行地役権（つうこうちえきけん）でしょう。
囲繞地通行権（いにょうちつうこうけん）
囲繞地通行権とは、他の土地に囲まれる、または囲まれない部分が崖地等であって、公道に通じない土地の所有者が、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる権利のことをいいます。
補足しますと、他の土地に囲まれる土地のことを「袋地」といい、池沼、河川、水路もしくは海を通らなければ公道に至ることができないときや崖があって土地と公道とに著しい高低差があるような部分に囲まれた土地のことを「準袋地」といいます。
また、袋地や準袋地を囲んでいる他の土地のことを「囲繞地（いにょうち）」といいます。
後述します通行地役権との大きな違いは、民法第210条で定められている、袋地を所有している土地所有者に認められた権利である点です。
その権利は、当事者の意思は影響されないため合意は不要であり、また登記も不要です。
なお、通行権者（袋地の所有者）は、通行する囲繞地の土地所有者に対して、通行料を支払う義務があります。
ただし、囲繞地通行権は、袋地の所有者に認められる権利であって、（袋地の所有者から）袋地を借りるなどして占有している者には、当然に認められる権利ではありません。
袋地の土地を賃貸借するような場合は、囲繞地を所有している土地所有者と後述する通行地役権を得るなどの方法を検討されるべきでしょう。
もう1つ注意しなければならないことは、通行の場所および方法は、通行権を有する者のために必要であり、かつ、他の土地のために損害が最も少ないものを選ばなければならないとされており、囲繞地所有者にとって損害が最も少ないものを選ばなければなりません。
また、建て替えを想定される場合、建築基準法上の道路に対して接道している部分が最低でも2mなければなりませんが、囲繞地通行権による道路の提供ではそれが認められない可能性が高いでしょう。
補足しますと、他の土地に囲まれる土地のことを「袋地」といい、池沼、河川、水路もしくは海を通らなければ公道に至ることができないときや崖があって土地と公道とに著しい高低差があるような部分に囲まれた土地のことを「準袋地」といいます。
また、袋地や準袋地を囲んでいる他の土地のことを「囲繞地（いにょうち）」といいます。
後述します通行地役権との大きな違いは、民法第210条で定められている、袋地を所有している土地所有者に認められた権利である点です。
その権利は、当事者の意思は影響されないため合意は不要であり、また登記も不要です。
なお、通行権者（袋地の所有者）は、通行する囲繞地の土地所有者に対して、通行料を支払う義務があります。
ただし、囲繞地通行権は、袋地の所有者に認められる権利であって、（袋地の所有者から）袋地を借りるなどして占有している者には、当然に認められる権利ではありません。
袋地の土地を賃貸借するような場合は、囲繞地を所有している土地所有者と後述する通行地役権を得るなどの方法を検討されるべきでしょう。
もう1つ注意しなければならないことは、通行の場所および方法は、通行権を有する者のために必要であり、かつ、他の土地のために損害が最も少ないものを選ばなければならないとされており、囲繞地所有者にとって損害が最も少ないものを選ばなければなりません。
また、建て替えを想定される場合、建築基準法上の道路に対して接道している部分が最低でも2mなければなりませんが、囲繞地通行権による道路の提供ではそれが認められない可能性が高いでしょう。
通行地役権（つうこうちえきけん）
通行地役権とは、通行という行為のために設定し、定められた地役権のことをいいます。
地役権は、自分の土地が便益を受けるために、他人の土地を使用できる、民法第280条で定められた権利です。
便益とは、便利で都合が良く、利益があることを意味します。
地役権は、ここでの通行という目的のための通行地役権のほかにも、水道などを引き込むために設定する地役権もあれば、高圧送電線の建設のために設定する地役権、地下鉄の建設のために設定する地役権などがあります。
なお、袋地の所有権者の土地を「要役地（ようえきち）」、囲繞地で通行する所有権者の土地を「承役地（しょうえきち）」といいます。
先述した囲繞地通行権との大きな違いは、通行地役権を行使するためには、要役地の所有者と承役地の所有者との合意・契約が必要である点です。
要役地の所有者は、設定した行為に対して権利を有します。
道路の幅や形状などについては両者の合意・契約によって定めます。
どのように承役地を使用するかは両者で決めることができ、また使用範囲が最低限である必要もありません。
通行できる幅や場所は、両者で自由に設定することができます。
そして、この設定契約において地役権の対価である通行料を定めますが、無償の地役権とすることも可能です。
また、地役権は登記することができます。
通行地役権は、登記がなければ第三者に対抗することができませんので、必ず登記を行いましょう。
なお、囲繞地通行権は、袋地であれば認められる権利であるため、登記の有無に関係なく有する権利です。
地役権は、自分の土地が便益を受けるために、他人の土地を使用できる、民法第280条で定められた権利です。
便益とは、便利で都合が良く、利益があることを意味します。
地役権は、ここでの通行という目的のための通行地役権のほかにも、水道などを引き込むために設定する地役権もあれば、高圧送電線の建設のために設定する地役権、地下鉄の建設のために設定する地役権などがあります。
なお、袋地の所有権者の土地を「要役地（ようえきち）」、囲繞地で通行する所有権者の土地を「承役地（しょうえきち）」といいます。
先述した囲繞地通行権との大きな違いは、通行地役権を行使するためには、要役地の所有者と承役地の所有者との合意・契約が必要である点です。
要役地の所有者は、設定した行為に対して権利を有します。
道路の幅や形状などについては両者の合意・契約によって定めます。
どのように承役地を使用するかは両者で決めることができ、また使用範囲が最低限である必要もありません。
通行できる幅や場所は、両者で自由に設定することができます。
そして、この設定契約において地役権の対価である通行料を定めますが、無償の地役権とすることも可能です。
また、地役権は登記することができます。
通行地役権は、登記がなければ第三者に対抗することができませんので、必ず登記を行いましょう。
なお、囲繞地通行権は、袋地であれば認められる権利であるため、登記の有無に関係なく有する権利です。
終わりに
今回は、私道の注意点について、お話し致しました。
公道や私道については、明確な定義がなく、使い方や解釈にはさまざまな意見があると考えられます。
道路部分は、所有者と管理者が異なるケースがあります。
また、道路部分は通行の目的が関わったり、建築確認の要件が関わっていたりと、実用面から不動産売買の評価価値に至るまで広く関わりがあり、大きな影響があります。
私道に関して注意すべきことは、まだほかにもあります。
次回は、私道に関して注意すべきことの続きについて、お話し致します。
公道や私道については、明確な定義がなく、使い方や解釈にはさまざまな意見があると考えられます。
道路部分は、所有者と管理者が異なるケースがあります。
また、道路部分は通行の目的が関わったり、建築確認の要件が関わっていたりと、実用面から不動産売買の評価価値に至るまで広く関わりがあり、大きな影響があります。
私道に関して注意すべきことは、まだほかにもあります。
次回は、私道に関して注意すべきことの続きについて、お話し致します。