路線価、地価公示、固定資産税評価額について徹底解説！

先述のとおり、「相続税路線価」は、相続税や贈与税の計算基準を示す路線価として使われます。
そのため、相続などによって税金を算出するときには重要な指標となります。
ただし評価については、対象不動産によって補正が必要です。
例えば、下記のような事例が考えられます。

1. 再建築時にセットバックが必要である場合
2. 土地の奥行きが極端に短い、もしくは長い場合
3. 土地が角地、もしくは二方路線、三方路線などに接している場合
4. 土地が不整形地である場合
5. 地積（土地面積）が極端に大きい場合
6. 建築基準法上の道路に接道していない場合
7. 間口が極端に狭い場合
8. がけ地等がある場合
9. 土砂災害警戒区域にある場合
10. 2つの異なる用途地域にまたがっている場合
11. 建ぺい率や容積率が超過している場合
12. 違反建築物もしくは既存不適格建築物に該当する場合
13. 都市計画道路の予定がある土地の場合
14. 実測した面積と登記簿に記載されている公簿面積が異なる場合
以上、上記にあげた例以外にも、さまざまなケースがあり得ます。
これらは、実際に不動産売買を行うときに査定する価格にも影響します。

相続の準備や初期相談については、司法書士に依頼することが望ましいと考えます。
相続税や贈与税の価額を計算することについては、税理士に依頼することが望ましいと考えます。
相続が争族になる（なった）場合は、弁護士に依頼することが望ましいと考えます。
どちらにせよ、不動産の評価は、当然不動産に関する知識が求められます。
相続する財産で大きなところを占めるものが不動産であるという方は、多いでしょう。
「相続に強い司法書士」や「相続に強い税理士」というキャッチコピーをよく見かけますが、不動産に関する知識や実績の有無が、見極める1つのポイントになろうかと考えられます。
最近では、各士業の方から不動産査定の依頼が増えています。
私たちも、目利きし査定できる能力がますます問われていることを感じています。

公示価格には、「基準地価」（基準地価格）もあります。
先述しました「地価公示価格」は、国土交通省の土地鑑定委員会が定めました。
「基準地価」（基準地価格）は、各都道府県が、1人以上の不動産鑑定士による鑑定評価を求め、その結果を審査され、必要な調整を行って、毎年7月1日時点における基準地の単位面積当たりの正常な価格を判定し、公表するものです。

基準地は、令和5年の地価公示では全国21,444地点に選定されています。
価格は毎年公示されており、毎年9月20日頃に公表されています。

基準地価（基準地価格）の基準地は、都道府県が定めますが、地価公示の標準地と共通することもあり、互いを補完するというように考えて利用するといいでしょう。

建物の固定資産については、家屋として固定資産税が賦課されています。
建物（家屋）の固定資産税評価額は、その建物（家屋）を再建築するためにかかる費用（再建築価格）の50～70％程度になります。
建物（家屋）の面積や、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造などの構造によっても価格が変わります。
建物（家屋）の新築時は再建築価格の50～70％程度で評価され、その後は経年減点補正比率により減価されていき、再建築価格の20%が下限とされています。
なお、経年減点補正率とは、経年劣化による建物（家屋）の減価を表した補正率のことです。
建物（家屋）は、建築年数によって減価されていきます。

木造住宅の経年減点補正比率は10年で0.50となっているため、固定資産税評価額は10年でおよそ半分になります。
27年経過以降は経年減点補正比率が0.20で固定されますので、木造住宅の建築年数が27年以降の場合は、再建築価格の20%程度として評価されています。

非木造住宅、例えば鉄筋コンクリート造の住宅の場合は、経年減点補正比率は20年で0.5054となっているため、固定資産税評価額は20年でおよそ半分になります。
45年経過以降は経年減点補正比率が0.20で固定されますので、非木造住宅の建築年数が45年以降の場合は、再建築価格の20%程度として評価されています。