土地や一戸建てなどの不動産を売却するときには、境界確認は避けては通れません。 売主として、境界を明示できなければ、隣接地の所有者と境界確認ができていないことを買主に受け入れていただかなくてはなりません。 それでは売却は困難でしょう。 境界が明らかでない場合は、隣接者と確認しなければなりません。 今回は、不動産売買における境界確認の注意点について、お話し致します。
境界を明示すること
現在の不動産売買取引で使用する不動産売買契約書は、売主が境界の明示を義務付けることが標準とされています。
弊社が所属している全日本不動産協会が作成している不動産売買契約書の条文でも、次のように記載されています。
（境界の明示）
「売主は、買主に対し、表記残代金支払日までに、土地につき現地にて境界標を指示して境界を明示します。なお、境界標がないとき、売主は、買主に対し、その責任と負担において、新たに境界標を設置して境界を明示します。ただし、道路（私道を含みます。）部分と土地との境界については、境界標の設置を省略することができます。」
ただし、境界の明示は任意規定であるため、特約によって、境界を明示せずに売却することはできます。
買主が、境界が不明瞭であることを理解して、買い受けるならば良いでしょう。
しかし、境界が不明瞭であることを理解して、買い受けることは難しいのではないでしょうか。
弊社では、土地や一戸建てなどの不動産を売却される売主様には、事前に、所轄行政や法務局などで境界に関する調査の実施や現地確認を行い、境界確認に関する必要な作業についてご提案をしています。
弊社が所属している全日本不動産協会が作成している不動産売買契約書の条文でも、次のように記載されています。
（境界の明示）
「売主は、買主に対し、表記残代金支払日までに、土地につき現地にて境界標を指示して境界を明示します。なお、境界標がないとき、売主は、買主に対し、その責任と負担において、新たに境界標を設置して境界を明示します。ただし、道路（私道を含みます。）部分と土地との境界については、境界標の設置を省略することができます。」
ただし、境界の明示は任意規定であるため、特約によって、境界を明示せずに売却することはできます。
買主が、境界が不明瞭であることを理解して、買い受けるならば良いでしょう。
しかし、境界が不明瞭であることを理解して、買い受けることは難しいのではないでしょうか。
弊社では、土地や一戸建てなどの不動産を売却される売主様には、事前に、所轄行政や法務局などで境界に関する調査の実施や現地確認を行い、境界確認に関する必要な作業についてご提案をしています。
土地・戸建て不動産の境界確認に関する問題
不動産を売却するときに、土地や一戸建てなどの不動産の境界確認を行うときに、問題になることが、大きく2つあります。
1つは、「時間」、もう1つは、「費用」です。
この2つについて、具体的にお話しします。
1つは、「時間」、もう1つは、「費用」です。
この2つについて、具体的にお話しします。
境界点が多いほど時間がかかる
境界確認作業は、不動産の表示に関する登記につき必要な土地または家屋に関する調査および測量を行う専門家である、土地家屋調査士に依頼します。
境界確認作業の手順は、隣接地の所有者とお会いして境界点や境界線の認識を確認し、確認した境界点や境界線をもとにして測量を行い、現地に境界標を設置し、測量図を作成して、隣接地の方と境界確認書を取り交わす、というように行われます。
それぞれ、隣接地の所有者の協力なしにはできません。
そのうえ、現地確認を行なったり、測量を行なったり、境界標を設置したり、確認書を取り交わしたりと、全工程は一度で完了するものではありません。
場合によっては、隣接地の所有者とも現場などで何度か打ち合わせを行うことが考えられます。
隣接地の所有者が多くなればなるほど、その手間が増えていくことになります。
隣接地の所有者にも、さまざまな事情があるかもしれません。
たとえば、「所有者が複数人いる」、「所有者が遠方である」、「所有者が遠方で、そのうえ住所が変わっており行方がわからない」、「対象不動産を賃貸しているが、賃借人が不在などの理由で敷地内に入ることができない」など、どのような事情があるかわかりません。
また、売主もしくは隣接地の所有者が相続中であれば、「相続人が複数人いる」、「相続人が遠方である」、「相続人の住所が変わっており行方がわからない」、「現在相続人で揉めている」などの、事情があるかもしれません。
このような事情があれば、境界確認に要する時間がどれだけかかるかわかりません。
境界確認作業の手順は、隣接地の所有者とお会いして境界点や境界線の認識を確認し、確認した境界点や境界線をもとにして測量を行い、現地に境界標を設置し、測量図を作成して、隣接地の方と境界確認書を取り交わす、というように行われます。
それぞれ、隣接地の所有者の協力なしにはできません。
そのうえ、現地確認を行なったり、測量を行なったり、境界標を設置したり、確認書を取り交わしたりと、全工程は一度で完了するものではありません。
場合によっては、隣接地の所有者とも現場などで何度か打ち合わせを行うことが考えられます。
隣接地の所有者が多くなればなるほど、その手間が増えていくことになります。
隣接地の所有者にも、さまざまな事情があるかもしれません。
たとえば、「所有者が複数人いる」、「所有者が遠方である」、「所有者が遠方で、そのうえ住所が変わっており行方がわからない」、「対象不動産を賃貸しているが、賃借人が不在などの理由で敷地内に入ることができない」など、どのような事情があるかわかりません。
また、売主もしくは隣接地の所有者が相続中であれば、「相続人が複数人いる」、「相続人が遠方である」、「相続人の住所が変わっており行方がわからない」、「現在相続人で揉めている」などの、事情があるかもしれません。
このような事情があれば、境界確認に要する時間がどれだけかかるかわかりません。
期日には余裕をもちましょう
先述しました不動産売買契約書の条文ではこのように記載されています。
「売主は、買主に対し、表記残代金支払日までに、土地につき現地にて境界標を指示して境界を明示します」
「残代金支払日」と「物件の引渡し」は、原則として同時です。
つまり、境界確認が終わらなければ、物件の引渡しができません。
不動産売買契約を行うときには、残代金支払日と物件の引渡し日の期日を取り決めます。
もし、期日に間に合わなければ、違約金を支払わなければなりません。
（買主の合意があれば期限延長を行うことができます）
境界確認が完了する目安がたっていない状況で売買契約を行うことは、危ういことです。
悪意ある隣接地の所有者に当たってしまうと、この状況を逆手に取って、隣接地の所有者にとって優位な主張をされるかもしれません。
売主は早々に境界確認を完了させないといけないため、隣接地の所有者から、売主にとって不利な境界点や境界線を主張されたとしても合意せざるを得ないという事態になるかもしれません。
「売主は、買主に対し、表記残代金支払日までに、土地につき現地にて境界標を指示して境界を明示します」
「残代金支払日」と「物件の引渡し」は、原則として同時です。
つまり、境界確認が終わらなければ、物件の引渡しができません。
不動産売買契約を行うときには、残代金支払日と物件の引渡し日の期日を取り決めます。
もし、期日に間に合わなければ、違約金を支払わなければなりません。
（買主の合意があれば期限延長を行うことができます）
境界確認が完了する目安がたっていない状況で売買契約を行うことは、危ういことです。
悪意ある隣接地の所有者に当たってしまうと、この状況を逆手に取って、隣接地の所有者にとって優位な主張をされるかもしれません。
売主は早々に境界確認を完了させないといけないため、隣接地の所有者から、売主にとって不利な境界点や境界線を主張されたとしても合意せざるを得ないという事態になるかもしれません。
境界点が多いほど費用が高い
隣接地の所有者が多くなればなるほど、境界確認の作業の手間と時間が増えます。
境界確認は、土地家屋調査士の方の人的作業です。
手間と時間が増えるにつれて、経費がかさみ費用が高くなる傾向があります。
郊外の土地、中でも山林や雑種地などは、土地が広大であり、そのうえ境界が曖昧なことが多く、境界確認は難解な作業になりがちです。
その分手間や時間がかかり、経費がかさみ費用も相応に必要となることでしょう。
本来は、このような土地こそ、境界確認を行うべき不動産でしょう。
しかし、市街地の宅地と比べると土地の売却価格が安価で、そのうえ需要が少なく売却に時間がかかるかもしれません。
場合によっては、売却しても、現金が手元に残らないという事態もあり得ます。
売却を行うために、境界確認を行い、その費用がかさむ一方で、その費用を回収できるかわからないということも考えなければなりません。
郊外の土地は、ますます流通しにくい状況になりそうです。
境界確認は、土地家屋調査士の方の人的作業です。
手間と時間が増えるにつれて、経費がかさみ費用が高くなる傾向があります。
郊外の土地、中でも山林や雑種地などは、土地が広大であり、そのうえ境界が曖昧なことが多く、境界確認は難解な作業になりがちです。
その分手間や時間がかかり、経費がかさみ費用も相応に必要となることでしょう。
本来は、このような土地こそ、境界確認を行うべき不動産でしょう。
しかし、市街地の宅地と比べると土地の売却価格が安価で、そのうえ需要が少なく売却に時間がかかるかもしれません。
場合によっては、売却しても、現金が手元に残らないという事態もあり得ます。
売却を行うために、境界確認を行い、その費用がかさむ一方で、その費用を回収できるかわからないということも考えなければなりません。
郊外の土地は、ますます流通しにくい状況になりそうです。
境界の明示はなぜ必要か
ひとことで境界と言っても、理論上異なる私的境界と公的境界が存在します。
境界確認に関わったことがある方であれば、「筆界」という言葉を聞いたことがあるでしょう。
また、測量図にも「確定測量図」、「現況測量図」、「地積測量図」など、いくつか種類があります。
ここではその違いについては触れませんが、境界確認を行うにあたって、そもそも何を目的として行うかを考えなければなりません。
買主が、どのような目的で対象不動産を購入いただくかによって、境界の明示の内容も変わります。
筆界と境界をどちらも完璧にしておくことは理想ですが、大事なことは、買主の目的を達成させることです。
そのため、境界の明示は任意規定であると考えます。
たとえば、土地を合筆したり、分筆したりする必要があるのか、もしくは既存の建物を利用する中古一戸建てとして利用することを前提としているか、買主の購入の目的によってどこまでしなければいけないかが、変わってきます。
将来のトラブルを防ぐことも考えなければなりませんが、流通させることも考えなければなりません。
難しい判断が必要となる場合もありますので、慎重に検討しましょう。
境界確認に関わったことがある方であれば、「筆界」という言葉を聞いたことがあるでしょう。
また、測量図にも「確定測量図」、「現況測量図」、「地積測量図」など、いくつか種類があります。
ここではその違いについては触れませんが、境界確認を行うにあたって、そもそも何を目的として行うかを考えなければなりません。
買主が、どのような目的で対象不動産を購入いただくかによって、境界の明示の内容も変わります。
筆界と境界をどちらも完璧にしておくことは理想ですが、大事なことは、買主の目的を達成させることです。
そのため、境界の明示は任意規定であると考えます。
たとえば、土地を合筆したり、分筆したりする必要があるのか、もしくは既存の建物を利用する中古一戸建てとして利用することを前提としているか、買主の購入の目的によってどこまでしなければいけないかが、変わってきます。
将来のトラブルを防ぐことも考えなければなりませんが、流通させることも考えなければなりません。
難しい判断が必要となる場合もありますので、慎重に検討しましょう。
終わりに
今回は、不動産売買における境界確認の注意点について、お話し致しました。
土地や一戸建てなどの境界確認は、不動産取引の安全を確保する重要な作業であり、また取引を行わない隣接地の所有者にとっても、財産を明確にする有意義な作業です。
しかし、その作業には時間と費用が必要です。
境界確認は、不動産そのものの問題だけではなく、売主や隣接地の所有者など、人の事情が密接に関わります。
特に、隣接地の所有者の事情は、売主では変えられません。
境界確認の作業は、余裕をもって行うことをお勧めいたします。
また、境界確認をどこまで行う必要があるか、慎重に考えて行うようにしましょう。
お金と時間に余裕があるようでしたら万全を期すことも良いでしょうが、売却する側には不動産を売却しなければならない事情があり、売主の目的が達せられないようであれば、不動産を売却することができなくなってしまいます。
判断の基準となるポイントはいくつかありますが、前提となる知識が必要でしょう。
先述しました境界や筆界、測量図の違いなど、今後ブログで取り上げてお話し致します。
執筆者
MIRAI不動産株式会社 井﨑 浩和
大阪市淀川区にある不動産会社を経営しています。不動産に関わるようになって20年以上になります。
弊社は、“人”を大切にしています。不動産を単なる土地・建物として見るのではなく、そこに込められた"想い"に寄り添い受け継がれていくよう、人と人、人と不動産の架け橋としての役割を果たします。
土地や一戸建てなどの境界確認は、不動産取引の安全を確保する重要な作業であり、また取引を行わない隣接地の所有者にとっても、財産を明確にする有意義な作業です。
しかし、その作業には時間と費用が必要です。
境界確認は、不動産そのものの問題だけではなく、売主や隣接地の所有者など、人の事情が密接に関わります。
特に、隣接地の所有者の事情は、売主では変えられません。
境界確認の作業は、余裕をもって行うことをお勧めいたします。
また、境界確認をどこまで行う必要があるか、慎重に考えて行うようにしましょう。
お金と時間に余裕があるようでしたら万全を期すことも良いでしょうが、売却する側には不動産を売却しなければならない事情があり、売主の目的が達せられないようであれば、不動産を売却することができなくなってしまいます。
判断の基準となるポイントはいくつかありますが、前提となる知識が必要でしょう。
先述しました境界や筆界、測量図の違いなど、今後ブログで取り上げてお話し致します。
執筆者
MIRAI不動産株式会社 井﨑 浩和
大阪市淀川区にある不動産会社を経営しています。不動産に関わるようになって20年以上になります。
弊社は、“人”を大切にしています。不動産を単なる土地・建物として見るのではなく、そこに込められた"想い"に寄り添い受け継がれていくよう、人と人、人と不動産の架け橋としての役割を果たします。