売買契約の約定に関する基本的事項について詳しく解説！

マンションや建売住宅の分譲にあたって、購入希望者から分譲業者に対し、申込みと同時に支払われる一定額の金銭のことを申込金または申込書を金といいます。
申込者がこの金銭を支払ったのちに、売主と売買契約の締結をするに至れば、契約締結時に買主が支払う手付金の一部に充当するということが多いです。

この申込金の法的性格については、売買予約の手付とみるもの、契約の申込みの条件とみるものなどの解釈もありますが、一般的にはそこまでの性格はありません。
単に、購入希望者=申込者が優先的に購入し得る権利を確保する目的で売主に交付するものであり、買主としての違約やキャンセルのペナルティが発生するものではないと解されています。

契約締結の際に授与される金銭であることは、次の手付金と同じですが、代金の一部の弁済であるものをいうことが多いです。
要するに、買主が代金の一部について、同時履行の抗弁権を放棄して先払いするものです。

もっとも、契約締結時に内金という名目で支払われても、必ずしも内金とは限らず、手付金のこともあります。
結局、当事者の意思によって判断せざるを得ません。

契約締結の際に、当事者の一方（多くの場合は買主）から相手方に対して交付される金銭その他の有価物を、手付金または単に手付といいます。

手付金は、契約締結の際に手付金を交付する契約によって成立します。
手付金契約は要物契約であり、現実に授受されることによって成立し、また売買等の契約に付帯する契約ではありますが、それとは独立した契約です。
もっとも、実務では最終的に代金の一部に充当されています。

一般に手付金には、次の種類があるといわれており、具体的な取引において授与される手付金がどの性格をもつものであるかは、契約当事者の意思で決定されます。
当事者間で明確な取決めがないときは、民法では解約手付と推定することとされています（民法第557条）。
実際の取引における手付は、解約手付が圧倒的に多いからです。

もっとも、宅建業者が自ら売主となる売買契約において、宅建業者が受領する手付は、それがどのような性格の手付であっても、解約手付の性格も併せもつものとみなされます。
それによって、買主の契約関係からの離脱の道を保証しています（宅地建物取引業法第39条第2項）。

契約が締結されたということを示し、その証拠という趣旨で交付される手付のことを証約手付といいます。
どのような手付でも、最小限この効果はあると解されています。

手付を交付した者が債務を履行しない場合に、違約罰として没収されるという趣旨で交付される手付のことを違約手付といいます。
したがって、違約手付は、履行確保のための手段となる手付ということができます。

なお、当事者に債務不履行があったときは、損害賠償として手付没収、手付倍額を支払う趣旨で授受される、損害賠償額の予定を兼ねる手付を違約手付という場合もあります。

当事者が手付の額だけの損失を覚悟すれば、相手方に債務不履行がなくても、相手方が履行に着手するまでは、契約の解除をすることができるという趣旨で交付される手付のことを、解約手付といいます。

買主（解約手付を交付した者）は、手付を放棄し、売主（解約手付を受領した者）は、手付の倍額を提供すれば契約の解除ができます。
解約手付による解除をした場合には、債務不履行による解除の場合と異なり、損害賠償の請求を別途にすることはできません。
いわゆる手付流し、手付倍返しのことをいいます。

解約手付による契約解除については、買主からの手付放棄は売主に対して通知すれば足りますが、売主からの手付倍返しによる解除については、手付の倍額を現実に提供することを要します。

解約手付による契約解除はいつまでもできるわけではなく、相手方が履行に着手した以後はできません。
この点についても、相手方が契約の履行に着手した後は解除することができないことが条文化されています。
相手方がまだ履行に着手していなければ、たとえ自分が履行に着手していても、解除権の行使ができることになります。

履行の着手の概念は、手付解除の時期的限界となるため、ある行為がそれに該当するかどうかについて裁判上争われる例が多い。
前記の最高裁判例は、一般論として「客観的に外部から認識しているような形で、履行行為の一部をなし、または、履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合を指す」と判示しました。
簡単に言えば、履行の準備（例えば買主が代金の融資を銀行から受けること）の段階を超えて、履行行為（債務内容を実現する行為）に取りかかること、ということができます。

具体的に判例で認められた履行の着手として、売主については、所有権移転の仮登記申請、売却を前提とした分筆登記申請があります。
買主については、売買代金の提供とともに目的物件の引渡しを求めたとき、中間金や残金を支払ったときなどがあります。
ただし、判例の傾向としては、形式的に判断するのではなく、具体的ケースにおいて、その時点における手付解除を認めることが、それまでの経過等に照らして公平かどうかを考慮して判断しているようです。
よって、画一的な説明は誤解を生じることもありますので、注意しなければなりません。

宅建業者が、自ら売主となる宅地または建物の売買契約の締結に際して手付を受領したときは、その手付がいかなる性質のものであっても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄して、当該宅建業者はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができます。
この規定と異なる特約で、買主に不利なものは無効となります。
したがって、手付を解約手付の性質をもたないものとする特約や、手付の放棄による解約はできるが解約をなし得る期間を制限するなどの特約を設けることはできません。

解約手付による契約解除と債務不履行による解除とは、法的な性格が異なっています。
債務不履行による解除がなされるときには、解約手付として自由されていた手付は清算したうえ（一旦返還するものと取り扱ったうえ）、損害賠償によって当事者間の公平が図られます。
この場合の損害に関しては、特約がなければ実際の損害の立証が必要になり、損害賠償額の予定の特約があれば、取り決めのなされた損害賠償額についての支払い義務が生じます。
手付に解約手付の性格をもたせている場合には、手付を交付したものの債務不履行では手付が没収され、また、手付を受領した者の債務不履行では手付を返還するとともに同額を損害賠償金として支払うと取り決められることが多いです。

停止条件付き契約とは、一定の事実の発生により契約の効力が生ずる契約をいいます。
例えば、宅地の売買において、売主と買主間で売主を請負人、買主を注文者とする同土地上の建物建築の請負契約が締結されたときに、宅地の売買契約の効力が発生する、というものです。

解除条件付き契約とは、一定の事実の発生により契約の効力が消滅する契約をいいます。
例えば、買主が支払うべき代金について、ローン融資の不成立が確定したときは契約の効力が失われる、というものです。

これらの条件付き契約は、不法をなすこと、またはなさないことを条件とする場合、あるいは社会通念上不可能な事実を停止条件とするようなもの、および債務者の意思のみに係る停止条件を除き、当事者間で自由に決定し、締結することができます。