中間省略登記の不動産売買に関する問題についての考察

2005年（平成17年）に施行された不動産登記法の改正によって、これまでの書面申請に加えてオンライン申請が導入されました。
登記申請のオンライン化に伴い、申請書副本による代替措置が廃止され、所有権移転等の登記に際しては登記原因証明情報を提供することが必須とされました。
そのため、「AからC」というような登記をすることができなくなりました。
「AからB」、「BからC」という登記原因証明情報の内容によって登記原因証明情報を作成しなければ、違法となります。

従前から、登記を取り扱う法務局（法務省）は、不動産登記は権利の取得や移転の経緯を忠実に反映させるべきであるとの見解を示しており、中間省略登記を認めていませんでした。
しかし、不動産登記法という手続法の改正によって、従来行われてきた中間省略登記ができなくなったことについては、さまざまな批判が起こったのです。

1. 権利の登記については義務ではない。
2. 不動産取引の現場においても、中間者を省略する登記の必要性に合理的根拠がある。
3. 中間省略登記が、一定要件のもと最高裁判例によって有効とされていた。
　例①：所有権移転登記等請求（最高裁判所・昭和40年9月21日判決）
　事項：中間省略の登記を求める請求の許否
　要旨：不動産の所有権が甲乙丙と順次移転したのに、登記名義が依然として甲にある場合には、丙が甲に対し直接自己に移転登記を請求することは、甲および乙の同意がないかぎり、許されない。

　例②：建物所有権移転登記抹消登記請求（最高裁判所：昭和35年4月21日）
　判示事項：中間者の同意なしになされた中間省略登記の抹消請求が許されないとされた事例
　要旨：家屋が、甲から乙、丙を経て丁に転々譲渡された後、乙の同意なしに丁のため右家屋について中間省略登記がなされたときであつても、原審認定のような事情（原判決参照）があつて乙が、右中間省略登記の抹消登記を求める正当な利益を欠くときは、右抹消請求は許されない。

　例③：家屋収去土地明渡請求（最高裁判所：昭和44年5月2日）
　判示事項：中間省略登記が中間取得者の同意なしにされた場合と中間取得者以外の者の抹消登記請求権
　要旨：中間省略登記が中間取得者の同意なしにされた場合においても、中間取得者でない者は、右登記の無効を主張して、その抹消登記手続を求めることはできない。

不動産登記法の改正によって従来の中間省略登記はできなくなりましたが、不動産取引の実務で中間省略登記は重宝されていたため、依然として要望がありました。
実際、中間省略登記には不動産の流通を活性化しているという側面があります。

そこで、新しい節税手法として「第三者のためにする契約（三為契約）」と「買主の地位の譲渡」という手法が考案されました。

従前の中間省略登記との違いは、どちらも中間者であるBへの所有権移転を省略していることです。

従前の中間省略登記は、所有権移転「登記」を省略するものであり、所有権は「AからB」、「BからC」へと移っていました。
新中間省略登記は、所有権を「AからC」へと移転する手法であり、所有権移転の経緯を登記に正しく反映させるという不動産登記法の原則に沿ったものとなっています。

新中間省略登記では中間者Bに所有権が移らないため、登録免許税だけではなく不動産取得税も節税できることになり、中間者Bにとってメリットが大きくなっています。

先述のような批判ないし不動産取引実務の場からの要請に基づいて、内閣府の規制改革・民間開放推進会議の住宅・土地ワーキンググループから、2006年（平成18年）12月21日、法務省民事局民事第二課長宛てに、2つの方式による登記申請の可否について照会がされました。

それは、以下のとおりです。
① 契約当事者が、契約において、第三者に直接権利を取得させることを内容とする契約「第三者のためにする契約」（民法第537条）
② 「買主の地位の譲渡」により。売主甲から直接丙に移転登記ができるか


この照会に対し、法務省は、翌12月22日付で可能である旨の回答を行うとともに、関係方面に通知をしました。

なお、同照会において例示された「第三者のためにする売買契約」の場合の「登記原因証明情報」の中の「登記の原因となる事実または法律行為」の記載は、次のとおりです。

① 甲乙との間で2006年（平成18年）10月1日、その所有する上記不動産（以下「本件不動産」という）を売り渡す旨の契約を締結した。
② ①の売買契約には「乙は、売買代金全額の支払いまでに本件不動産の所有権の移転先となるものを指名するものとし、甲は、本件不動産の所有権を乙の指定する者に対し乙の指定および売買代金全額の支払いを条件として直接移転することとする」旨の所有権の移転先および移転時期に関する特約が付されている。
③ 所有権の移転先の指定
2006年（平成18年）11月1日、乙は、本件不動産の所有権の移転先として丙を指定した。
④ 受益の意思表示
2006年（平成18年）11月1日、丙は甲に対し、本件不動産の所有権の移転を受ける旨の意思表示をした。
⑤ 2006年（平成18年）11月1日、乙は、甲に対し、①の売買代金全額を支払い、甲はこれを受領した。
⑥ よって、本件不動産の所有権は、2006年（平成18年）11月1日、甲から丙に移転した。

「第三者のためにする契約（三為契約）」では、以下の2つの契約を締結します。

① 第三者のためにする売買契約（A→B）（所有権は直接Cへ移転する、特約付き）
➁ 他人物売買契約（B→C）（Aの所有権をCに移転する）

この場合、中間者Bは所有権を得ることなく、AからCへと直接所有権が移転します。
したがって、中間者Bは登記の必要がありません（中間省略登記をしているわけではありません）。

なお、宅地建物取引業者では原則として他人物売買契約の締結が禁止されています。
しかし、要件を満たすことによって、第三者のためにする売買契約が認められるようになりました。
詳しくは、後述の「宅地建物取引業法に関する問題」および「国土交通省による不動産業界団体への通知」をご参照ください。

第三者のためにする契約では、AB間の売買とBC間の売買の契約を、個別に締結します。
「買主の地位の譲渡」とは異なり、それぞれの売買金額は当事者以外に知られません。
そのため、実務ではこちらの手法を利用していることが多いようです。

なお、「第三者のためにする売買契約」を行う不動産業者のことを、「三為業者」と言われています。

「買主の地位の譲渡」とは、売買契約における買主の地位を第三者に譲渡することです。
この手法では、以下の2つの契約を締結します。

① 売買契約（A→B）
② 買主の地位を譲渡する契約（B→C）

所有権はAからCに直接移転しますので、中間者Bには登記の必要がありません。

買主の地位の譲渡の場合、AB間の契約についてB地位をCが引き継ぐため、AB間の売買金額をCが知ることになります。
このため、「第三者のためにする契約（三為契約）」に比べると、実務では利用されることは少ないようです。

先述した法務省の回答は、登記の現場における混乱の一部を解消したといえますが、宅地建物取引業法との関係では1つの問題点を抱えていました。

宅建業法では、買主保護の見地から、宅建業者が自ら所有権を有しない宅地建物について、売主となる売買契約や売買予約を締結してはならないこととしています（宅建業法第33条の2 第1項）。
つまり、他人物売買を禁止していました。

ところが、前述の「AからB」「BからC」の各売買契約において、AB間の契約を「第三者のためにする契約」として行い、BC間では売買契約を締結する場合、中間者Bが宅地建物取引業者で、Cが一般消費者であるときは、中間者Bは所有権を取得しないため、BC間の売買は宅建業法第33条の2に違反することになります。

現実の取引では、宅地建物取引業者が中間者Bの立場になることが多いため、この問題点を抱えていました。

先の問題に対し、国土交通省では、平成19年5月30日の内閣府規制改革・民間開放推進会議の答申を踏まえ、宅地建物取引業法第33条の2の適用除外を定める同法施工規則第15条の6に次の規定を追加しました。

「当該宅地または建物について、当該宅地建物取引業者が買主となる売買契約その他の契約であって当該宅地または建物の所有権を当該宅地建物取引業者が指定する者（当該宅地建物取引業者を含む場合に限る）に移転することを約するものを締結しているとき。」

そして、この省令改正に伴い、国土交通省総合政策局（現不動産・建設経済局）不動産業課長の名前で、次の通知が不動産業界の団体宛てに発出されました（国総動第19号・平成19年7月10日）。

標題：いわゆる「中間省略登記」に係る不動産取引の運用改善について　※（別添1、2は省略）

標記に関し、平成19年5月30日に規制改革会議において決定された『規制改革推進のための第1次答申』を踏まえ、今般、別添1の通り『規制改革推進のための3か年計画』が平成19年6月22日に閣議決定されたところである。
これを踏まえ、宅地建物取引業法の適用関係に関し、下記事項について、遺漏ないように取り計らわれたい。

甲（売主等）、乙（転売者等）、丙（買主等）の三者が宅地又は建物の売買等に関与する場合において、実体上、所有権が甲から丙に直接移転し、中間者乙を経由しないことになる類型の契約である「第三者のためにする売買契約の売主から当該第三者への直接の所有権の移転」または「買主の地位を譲渡した場合における売主から買主の地位の譲受人への直接の所有権の移転」については、乙が宅地建物取引業者で丙が一般消費者であるとき、契約形態の違いに応じ、宅地建物取引業法の適用関係について次の点に留意すること。

1. 甲乙間の契約を「第三者のためにする契約」とし、かつ、乙丙間の契約を「他人物の売買契約」とする場合において、乙が他人物の所有権の移転を実質的に支配していることが客観的に明らかである場合には宅地建物取引業法第33条の2の規定の適用が除外されることとなるよう、別添2の通り、宅地建物取引業法施行規則（昭和32年建設省令第12号）第15条の6の規定を改正したこと（平成19年7月10日公布・施行）。

2. 乙丙間において、「買主の地位の譲渡」を行う場合、又は甲乙間の契約を「第三者のためにする契約」とし乙丙間の契約を「無名契約」とする場合は、乙丙間の契約は民法上の典型契約たる宅地建物の売買契約とは異なるため、乙が宅地建物取引業者であっても売買契約に関する宅地建物取引業法の規律を受けない。
一方、この場合には、乙丙間の契約について乙に重要事項説明や瑕疵担保責任の特例等の宅地建物取引業法上の規制が及ばず、また、不適切な行為があった場合に宅地建物取引業法違反の監督処分を行えないため、丙は消費者保護上不安定な地位にあることから、そのような契約形式による場合には、宅地建物取引業者乙に宅地建物取引業法上の重要事項説明や瑕疵担保責任の特例等の規制が及ばないことや、瑕疵担保責任については個別の合意に基づく特約によることなど、丙が自らの法的地位を十分に理解した上で行うことが前提となる。
このため、丙との間の契約当事者である乙は、そのような「無名契約」の前提について、丙に対して十分な説明を行った上で、両当事者の意思の合致のもとで契約を締結する必要があることに留意すること。

「第三者のためにする契約（三為契約）」と「買主の地位の譲渡」といった新中間省略登記の手法は、宅建業法その他の法規範に直接抵触するものではありません。

しかし、法理論上は問題がないとしても、「第三者のためにする契約」や「買主の地位の譲渡」といった、中間省略登記の代替手段として認められた複雑なスタイルを取る理由が、エンドユーザーである買主（C）に対して、誰も契約不適合責任を負わないようにするためということであれば、推奨できる手法ではありません。

宅建業法では、一般消費者を保護するために、宅地建物取引業者に対して規制があります。
例えば、売買契約に際して重要な事項を消費者に説明する重要事項説明の義務、不動産の引渡し後に契約不適合があった場合に最短でも2年間は売主（B）が責任を負う義務などがあります。

しかし、第三者のためにする契約の第2契約（BC間の契約）が「無名契約」の場合や、「買主の地位の譲渡」の場合には、BC間の契約が「売買契約」ではないため、宅建業法の規制が及びません。

このような手法が、一般消費者である買主（C）の無知に乗じて、買主（C）が十分そのリスクを知らないまま契約をしてしまうというケースは十分に考えられます。
先述しました国交省不動産業課長の通知で強調されているとおり、「買主が自らの法的地位を十分に理解した上で」契約締結をすることが大切です。
宅地建物取引業者には、法理論だけではなく、コンプライアンスが問われています。

（1）登記済権利証（登記識別情報通知）
登記済権利証（登記識別情報通知）は、あらかじめ売買契約時などに原本を確認して、コピーやPDFなどデータを取り、決済立会する司法書士へ事前に送付し確認してもらうことが望ましいでしょう。
① 登記済権利書（登記識別情報通知）を所持していることは、物件所有者であることを推認させる一番の資料となります。早めに確認することによって、地面師などによるなりすまし対策にもなります。
② 登記済権利証（登記識別情報通知）がない場合、司法書士による事前の本人確認面談が必要となります。
③ 売主が原本だと信じていたものがカラーコピーだった、権利証に記載されている受付番号と登記記録の受付番号の齟齬があったなど、予期しない事態に前もって対応できます。

（2）印鑑証明書
① 登記申請日から、発行後3ヶ月以内のものが必要です。
② 印鑑証明書も権利証と同様に、あらかじめ売買契約時などに原本を確認して、コピーやPDFなどデータを取り、決済立会する司法書士へ事前に送付し確認してもらうことが望ましいでしょう。
③ 印鑑証明書に記載されている住所（氏名）と登記記録に記載されている住所（氏名）に齟齬がある場合は、住所（氏名）変更登記が必要となります。

（3）本人確認書類
犯罪収益移転防止法上の要件を満たす本人確認書類が必要です。
あらかじめ売買契約時などに原本を確認して、コピーやPDFなどデータを取り、決済立会する司法書士へ事前に送付し確認してもらうことが望ましいでしょう。
免許証の偽造や変造などを事前に判断する材料となります。

（4）実印
登記委任状に、実印で捺印しなければなりません。
実印を紛失している場合や、実印が欠けていて印鑑証明書の印影と一致しない場合、銀行のお届け印と混同している場合などもありますので、事前に確認すべきでしょう。

（5）固定資産評価証明書または固定資産税・都市計画税課税明細書　※申請年度のもの
登録免許税や司法書士報酬を算定するために必要です。

（6）その他
司法書士作成の登記委任状や登記原因証明情報に、署名・押印が必要です。

（1）住民票
マイナンバーの記載は不要です。

（2）印鑑証明書
① 抵当権（根抵当権）設定登記がある場合は必要です。
② 登記申請日から、発行後3ヶ月以内のものが必要です。

（3）本人確認書類
犯罪収益移転防止法上の要件を満たす本人確認書類が必要です。
あらかじめ売買契約時などに原本を確認して、コピーやPDFなどデータを取り、決済立会する司法書士へ事前に送付し確認してもらうことが望ましいでしょう。
免許証の偽造や変造などを事前に判断する材料となります。

（4）実印・認印
買主は、登記関係書類については基本的に認印で足ります。
ただし、抵当権設定登記委任状の印影に不備がある場合など、再度押印し直すケースがあるため、決済時に実印を持参すると急な対応が可能となります。

（5）その他
司法書士作成の登記委任状や登記原因証明情報に、署名・押印が必要です。

（1）種目が農地（田・畑）の場合、農地法所定の許可証が必要です。

（2）成年後見人が家庭裁判所の許可を得て、成年被後見人の居住用不動産を売却する場合、家庭裁判所の許可審判書が必要です。
「民法第859条の3」をご確認ください。

（3）利益相反取引に該当する場合、利益相反取引を承認する株主総会議事録（取締役会非設置会社の場合）、取締役会議事録（取締役会設置会社の場合）が必要です。
「会社法第356条」をご確認ください。