ワンルームマンションの不動産投資について考えよう

まずは節税効果について、簡単にお話しします。

先ほど「現金を不動産に変えることによる評価替えの効果」、「減価償却を含む必要経費の計上による効果」、「損益通算による効果」の3つを上げました。

「現金を不動産に変えることによる評価替えの効果」とは、主に相続対策で使われています。
多くの場合、相続税評価額と市場実勢価格を比較した場合、相続税評価額の方が低い金額となります。
そのため、相続が近づいている方が現金を多く持っている場合、現金で不動産を購入することによって、相続税の対象となる資産の評価額を減額し、相続税を減らすことができます。

「減価償却を含む必要経費の計上による効果」とは、家賃収入を得るために要した経費を売上から控除することです。
大きなポイントは、減価償却の計上でしょう。

たとえば、修理修繕を行えば、その費用を支払わなければなりませんので、現金が減ります。
しかし、減価償却は費用を支払っているわけではありませんので、現金は減りません。
実際に現金が減っていないものを経費として計上し、それによって所得を下げることが目的です。

「損益通算による効果」とは、不動産所得を他の所得と一緒に計算することによって得られる効果です。
先ほどの、減価償却を含む必要経費を計上することによって不動産の所得を赤字にし、他の所得と一緒に通算計算することによって、所得全体を減額することができます。

私は最初に「損益通算による効果」について初めて耳にしたときに、うまく理解ができませんでした。

まず、減価償却は、その申告する年度においては所得を減額する効果がありますが、将来売却をするときには逆効果となります。

売却をするときには、譲渡所得税がかかるかどうかを考えます。
譲渡所得金額の計算には、譲渡益から控除できる取得費が関わります。
取得費とは、簡単に言えば、購入したときの費用「購入価格」です。
取得費から、譲渡時までの減価償却費の累計額を、差し引かなければなりません。

つまり、年度の減価償却は繰り延べ措置であり、売却するときに戻ってくるということです。
譲渡所得税について詳しくは、過去ブログで説明していますので、そちらをご覧ください。

「損益通算による効果」で節税効果が期待できるケースは、「譲渡所得税」の税率が「所得税」の税率よりも、低い場合です。

「譲渡所得税」の税率は、不動産の所有期間が5年～6年を超えるかどうかによって違いますが、20.315%もしくは39.63%です。

一方、「所得税」の税率は、例えば、不動産を除く所得が1,500万円ある場合、330万円～650万円未満の部分が20%、650万円～900万円未満の部分が23%、900万円～1,500万円の部分が33%の税率となります。
不動産所得の赤字額が年間で200万円ならば、1,300万円とみなされます。

200万円の部分が「所得税」33%の税率に対し、「譲渡所得税」20.315%の税率になります。
つまり、所得税66万円に対し、譲渡所得税40万6,300円となり、譲渡所得税が25万6,300円、税金が安くなります。

しかし、上記の場合、25万6,300円節税するためには、不動産所得を200万円の赤字にしなければなりません。
減価償却費をいくらで計上しているかがポイントです。
たとえば、その年度で実際に現金が50万円減っているならば、節税しても通算で24万3,700円現金が減っている計算になります。
節税による効果はありますが、投資として成功しているでしょうか。

話しを戻しましょう。
私は「損益通算による効果」について初めて耳にしたときに、うまく理解ができませんでした。
1つは、減価償却の効果はあくまで繰り延べに過ぎないと考えたからです。
もう1つは、なぜ現金を目減りさせてまで、節税効果を狙うのだろうかと考えたからです。

これはおそらく、投資とは「お金を払って、それ以上のお金のリターンを得ること」だと認識されているためでしょう。
だから、賃貸収入から得られる所得が、ローンの支払いや管理費、修繕積立金、固定資産税などの経費が下回り、毎月お金が減っていても、投資とは「お金を払って、それ以上のリターン（節税効果など）を得ること」だから間違っていないと捉えるのでしょう。
なお、ローンの金利は経費となりますが、元本は経費とはなりません。
会計のうえで赤字になっている場合、実態は考えている以上に収支がマイナスになっています。

私は、投資とは「リスクや負担を負って、リターンを得ること」だと認識しています。
不動産投資では、購入するときに、少なくても、住宅ローン（現金購入者は現金）という大きなリスク（負担）を負っています。
そのうえで、毎月現金を支払うという負担まで負うとは考えられませんでした。

私が若いとき、不動産業者として取引をしていた不動産オーナーは、皆々毎月黒字にすることを目指していました。
時々、大きな修繕工事等があって赤字になることはありますが、一時的です。
それを当たり前と考えて活動をしていました。

昨今、投資という言葉（外見）が先行しており、その中身の理解が足りません。

管理委託契約とサブリース契約では、賃貸借契約を交わす相手が異なります。

管理委託契約とは、オーナーが行うべき物件管理や賃貸管理の業務を、不動産業者などに委託することです。
オーナーが取り交わす賃貸借契約の相手は、入居者となります。

一方、サブリース契約とは、転貸借契約のことです。
オーナーと入居者は、直接賃貸借契約を取り交わしません。
オーナーは不動産業者と賃貸借契約を締結し、不動産業者は入居者と賃貸借契約を締結します。
オーナーが取り交わす賃貸借契約の相手は、不動産業者であり、物件を利用する入居者ではありません。

サブリース契約の場合、オーナーは入居者の情報を知ることができない可能性があります。
入居者は不動産会社と賃貸借契約をしているため、不動産業者が入居者の情報をほかの人に知らせることができません。
個人情報保護法が関係します。
それはオーナーも例外ではありません。
入居者の同意がなければ、オーナーはどのような人が物件を占有しているか、知ることができません。

また、入居者の情報だけではなく、賃貸借条件も（入居者の同意なく）知ることはできません。
不動産業者からサブリース契約の解約通知を受けたときに、入居者の情報や賃貸借条件がわからない状況で手続きを進めなければならないこともあります。

見落としている方が多いですが、サブリース業者とオーナーは、借主と貸主の関係にあり、利益相反の関係にあります。

例えば、貸主は高く貸したいし、借主は安く借りたいでしょう。
サブリース契約は、安く借りたいと考えている不動産業者と賃貸借契約を取り交わします。
そのような、反対の考えをもっている相手に対して、「運用や管理はすべてお任せでラクチン運用」を任せてよいのか、真剣に考えるべきでしょう。

サブリース業者は、入居者が見つからなければ、サブリース契約の賃料が赤字になります。
これを避けるため、家賃改訂条項や中途解約条項等を組み込み、これらのリスクを回避するための対策をしています。

また、サブリース契約を締結するときだけ注意すればよいのではありません。
サブリース契約の場合は入居者の情報がわかりませんので、本来ならばより気をつければならないはずです。

もう1つ見落としている方が多いですが、オーナーは事業者であり、消費者ではありません。
そのため、サブリース契約に関して、消費者契約法が適用されません。

それどころか、不動産業者は、借主となって借地借家法に基づく保護を受ける立場にあります。
サブリース契約を取り交わす不動産業者と比べると、オーナーの方が強者と見られる立場にあると考えるべきでしょう。

ワンルームマンションの投資を始める方には、自分は素人であり弱者である、だから守ってもらえると考えているように見受けられる方がいます。
まずはその認識を改め、緊張感を持たなければなりません。

サブリース契約を提案されたときには、管理委託契約を選ぶことを選択肢として、比較検討するとよいでしょう。

管理委託契約とは、オーナーが行うべき物件管理や賃貸管理の業務を、不動産業者などに委託することです。
例えば、借主から賃料等を代わりにお預かりして、入金状況を把握したり滞納している場合は代わりに督促を行います。
ほかにも、室内の設備が故障した際に、その連絡を代わりに受けて、現状把握や修繕の対応を行います。
どの業務を委託するかは個別に決めることができますので、一部の業務は委託せずにオーナー自身が対応することも取り決めることができます。

サブリース契約との大きな違いは、賃料が保証されていないという点です。
不動産会社にとっては、リスクや責任が小さくなりますので、真剣度合いもまた小さくなりがちです。
しかし、それだけ不動産会社に大きな権限を与えることなく済みます。

サブリース契約と管理委託契約の詳細については、今後別の投稿で取り上げたいと考えています。

管理規約や使用細則には、投資として考えるうえでも注目すべき約定がたくさんあります。
その中でも、管理費や修繕積立金といった費用の負担については、わかりやすく影響があります。

マンションの土地・建物は、すべての区分所有者による費用負担で、維持管理しなければなりません。
マンションデベロッパーや公的機関等が助けてくれるわけではありません。
建物の設備等を修繕するときは、積み立てられている修繕積立金などから支出します。

物件を購入すると、管理規約とは別に、長期修繕計画表、想定される累計工事の推移表、それに伴う修繕積立金の推移表が渡されることが多いでしょう。
これをしっかりと見てください。
6年後あたりで、修繕積立金の金額が上がっていませんか。

新築で引渡しを受けてから数年間は、維持管理やメンテナンス、点検業務の費用の支出があるくらいです。
これらの支出は概ね予想ができますので、予算に大きな狂いは生じにくいでしょう。
しかし、10年、15年が経過していくと、様々な修繕が必要となり、その修繕費用も高額になっていきます。
また、複数の修繕が重なることもあります。

5年先を予想することよりも、10年先、15年先を予想することが難しいことは言うまでもありません。
また、突発的な自然災害による被害、経済状況の変化、法律や慣行の改定や変化への対応など、予想がつかない事態も生じます。

たとえば、昨今物価が急騰していますが、修繕費用も想定費用よりも高額になっています。
新築時に想定されていた積立金では、足りない事態もあるでしょう。

さらに、管理費や修繕積立金の価格設定が甘かったり、将来に値上げをシミュレーションしていることが多々あります。
新築のマンション分譲会社は、早期に売り切らなければなりません。
そのため、管理費や修繕積立金が安く見えるように工夫をしていることがあります。

管理費や修繕積立金が高くなってくる前に、投資がうまくいっていなければ売却すればよいと考えているならば、考え直した方が良いでしょう。
購入を検討している買い手は、「将来に管理費や修繕積立金が値上がりする可能性」、「将来起こりえる設備費用の負担」をチェックします。

なお、2018年（平成30年）4月に、建物状況調査の活用の促進等を内容とする法の改正が行われ、不動産購入前に行う重要事項説明にて建物状況調査を行ったかどうか、説明が義務付けられました。
今後、建物状況調査の更なる普及促進が予想され、建物や室内の状況について目を向けられることが予想されます。

「管理費や修繕積立金の価格が上がる予定のため売却する」、「エアコンや給湯器などの設備をそろそろ交換しなければならないので、その前に売却する」というような、安易な考えは通用しなくなるでしょう。

目先の管理費や修繕積立金の金額に惑わされてはいけません。
管理費や修繕積立金が変われば、利回りも変わります。
利回りは新築当初が最も良い数字であり、その後は悪くなっていくものだと考えておくべきです。

2LDKや3LDKなど家族が住むことを想定したマンションの部屋には、区分所有者の家族が住んでいることが多いでしょう。
一方で、ワンルームマンションは、投資を目的としていることが多く、区分所有者が住んでいることは少ないでしょう。
このため、区分所有者がマンションの実態を把握していないことが少なくありません。
ワンルームマンションの購入者には、マンションに行ったこともない方、どこにあるかはっきり知らない方もいます。
そのような区分所有者がいる管理組合では、建物管理会社の言いなりになっているケースが少なくありません。

また、区分所有者の関心が、費用負担に集中する傾向があります。
マンションに住んでいなければ、費用を負担してでも快適な環境をつくりたいと考える人は少なくなります。
また、長期的に保有しようという意識も低いため、目先の費用負担を嫌う傾向にあります。
その結果、質が下がり、マンションとしての資産価値も下がりかねません。

例えば、30代の人よりも80代の人の方が、目先の費用負担を嫌がります。
マンションで高齢者の割合が増えると、維持管理に投資されなくなり、若い住民も減っていきます。
その結果、マンションの状態は悪くなります。
長期的な目線を持った方が少なく、またメンテナンスへの費用負担を嫌がる方が少ない場合は、劣化も早まる可能性が高まります。

なぜ、安易にワンルームマンション投資に手を出してしまうのか。
これは私見になりますが、購入する気持ちにブレーキをかけることができないためでしょう。

購入を考える動機は様々でしょう。
「知人や先輩から勧められた」
「漠然と将来に不安を感じている」
「年金代わりとしての対策を考えていた」
「SNSで（洗練された）広告をみて関心を持った」
「iDeCoやNISAのような投資は初心者が行う投資であり、自分はもっと大きな投資をしたい」

その後、不動産業者に問い合わせ、オンラインでプレゼン（話し）を聞いてみたところ、
「（不動産屋らしくない）さわやかな担当者が、数字を根拠に説明をしてくれた」
「自分は税金を多く払っており、節税することができることを知った」
「不動産会社を調べてみても良いクチコミが多く、ホームページも洗練されており、不信感を感じない」
「たくさんの人がワンルームマンション投資を行っているので安心」

不信感を感じた人は、ワンルームマンション投資を諦めているでしょう。
しかし、「購入を考える動機を持った人」が「購入してもらう」ように、しっかり準備ができています。

モノを買いたい人が、モノを売りたい人に相談に行けば、売るに決まっています。
「やめた方が良い」という人はいません。
そして、ワンルームマンション投資物件というモノを売る人は、相手がどこで不安を感じるかよくわかっています。
不安を感じないように対策をしており、購入してもらえる工夫を施しています。
モノを売るためには、当然のことでしょう。

おそらく、「購入を考える動機を持った人」に「購入してもらう」ことは、それほど難しいことではないでしょう。
それよりも、「購入を考える動機を持たせる」ことの方が、難しいでしょう。

冷静に、安全圏から、「不動産投資を安易にすべきではない」と考えている人は、最初から「購入を考える人」にはなりません。
しかし、何らかの動機があり「購入を考える人」になってしまう人がいます。
これにも不動産業者の広告などいろいろな仕掛けがあります。
一度「購入を考える人」になり、不動産業者に問い合わせをしてしまうと、冷静な判断ができないことが多いようです。

問い合わせを行うまでに、少し時間をおいて考えてみることをお勧めします。
不動産投資は長い間にわたって行われていることですから、急いで決める必要はありません。
ワンルームマンション投資に関して、理解を深め、リスクを負う覚悟を持ってから検討しましょう。

既にワンルームマンション投資を始めている方には、「実はうまくいっていないのではないか」とか「だまされているのではないか」などと、不安に感じている方もいるかもしれません。
しかし、その不安に蓋をして、思考停止し考えないようにしている方が多いように感じます。

1つには、「始める」よりも「やめる」方が難しいためです。
これは、ワンルームマンション投資に限ったことではありません。
投資を始めるときは、挑戦したいという前向きな気持ちです。
一方で、損切りで投資をやめるときは、後ろ向きな気持ちでしょう。
もちろんやめるための手続きも大変ですが、気持ちの問題も大きいものです。

もう1つは、プライドの問題です。
自分の投資が失敗だったことを受け入れることは、難しいことです。
自分の投資判断を正当化するために、思考停止し深く考えないようにされていることがあります。

ワンルームマンション投資は、リスクや負担を負ってリターンを狙う事業です。
事業は必ず成功するものではありません。
事業を始める前に、失敗したときの出口戦略について考えておくことは、当然行うべきことです。

不安を感じているということについて、あえて自信をもって向き合うべきでしょう。
投資を始めてから、放っておくのではなく、適宜見直すようにもしましょう。

長期保有は簡単ではありません。
5年先はある程度予想できるかもしれませんが、10年、15年先を予想することは無理でしょう。
また、突発的な自然災害による被害、経済状況の変化、法律や慣行の改定や変化への対応など、予想がつかない事態も考えられます。

また、管理費や修繕積立金は、将来金額が上がる可能性が高いでしょう。
過去を振り返ると、物価は上がっており、それに伴い管理費や修繕積立金が上がることは容易に想像できます。

一方で、賃料は上がっているでしょうか。
立地などさまざまな条件に影響されますが、過去を振り返ると上がっているようには感じません。
むしろ、敷金や礼金は取れなくなっていますし、原状回復の費用負担の割合基準が明確となり、貸主にとっては不利な状況に変わっています。
また、保有する物件は年々古くなっていきます。
10年、15年経ったとき、新築と同じ賃料が得られるでしょうか。

少子高齢化の影響も考えなければなりません。
若い世代が減っているとはいえ、未婚独身の人も増えていますので、短期的には需要は大きく減っていません。
しかし、総人口が減ってきているため、いずれワンルームマンションの需要が減少することになるでしょう。

むかしバブル期に、リゾートマンションの建設が急増しました。
スキー場、ゴルフ場、温泉街、海沿い、避暑地などに建設ラッシュが起きました。
しかし、現状は放置されているようなマンションが少なくありません。
このようなマンションは、今では売れなくなっています。
ワンルームマンションが、同じようなことにならないとは言い切れません。

投資物件を融資で購入するときは、金利を含めた毎月の返済額には注意をするでしょう。
しかし、金利の総支払額にも十分注意を払う必要があります。

ワンルームマンションの投資物件の金利は、住宅ローンのような低金利ではありません。
住宅ローンのような低金利であれば、インフレの上昇率と比べても低いくらいですので、借入するメリットは大きくなります。
投資物件の融資と同じように考えてはいけません。
投資物件の融資は事業目的の融資ですので、売上を上げることを想定した融資です。
基本的には、売上を上げて、金利の総支払金額を回収し上回ることを考えるべきでしょう。

また、ワンルームマンションの購入で融資を利用すると、その後の融資にも影響があります。
独身のときにワンルームマンションを購入し、その後結婚してマイホームを購入しようとするときに、足枷になる可能性があります。

融資を利用してワンルームマンションを購入する場合は、その負債を背負うだけでもかなりのリスクを背負っています。
そのうえ、節税対策として、毎年赤字になるような投資を行うことは、十分慎重に考えるべきです。

「将来、家賃が下がるかもしれない」
「（サブリースでなければ）将来、部屋が空室になるかもしれない」
「（サブリースならば）将来、サブリース契約を解約されるかもしれない」
「将来、融資先の金利が上がるかもしれない」
「将来、管理費や修繕積立の支払が上がるかもしれない」
「将来、室内の修繕費や設備投資の費用が必要になるかもしれない」
「将来、物価が上がり、費用の単価が上がるかもしれない」

不安要素はたくさんあります。
もちろん、実際に悪いことは起こらないかもしれません。
しかし、あまりに危ないように思えます。
節税効果を期待して赤字にすることを考えるのではなく、毎年利益を出すことを考える方が安全ではないでしょうか。