昨今、民事信託を使って賃貸不動産を経営されている例を見かけることが増えました。
過去には、賃貸不動産を経営している両親が高齢となって認知症になってしまい、場当たり的に成年後見人制度を使って対策されるケースが多く見受けられました。
しかし、成年後見人制度は賃貸不動産の活用方法について制限されることが多く、使いにくいという悩みがありました。
そこで、信託を使う方が増えてきたと考えられます。
信託によって高齢の両親の賃貸不動産を預かっておけば、認知症になった場合でも、不動産を管理したり、処分するという活用ができるようになります。
民事信託は所有権を移す効果があり、認知症対策の手段として有効です。
今回は、賃貸不動産経営と民事信託について、お話し致します。
民事信託の仕組みと認知症対策
信託とは、財産の所有者が財産を預けて、財産の管理・処分を任せることをいいます。
民事信託の仕組み
例えば、父親が持っている賃貸不動産を長女に預ける場合を考えましょう。
家族内で信託契約を締結します。
父親は「私の不動産を預かってください」、長女は「私が預かりましょう」という契約です。
その結果、不動産の所有権は、父親から長女に移転します。
この場合、預ける人である父親を「委託者」、預かってくれる人である長女を「受託者」といいます。
これは不動産の所有権移転ですから、登記を行ない、名義を長女に変更します。
その際の登記の原因は「信託」です。
家族内で信託契約を締結します。
父親は「私の不動産を預かってください」、長女は「私が預かりましょう」という契約です。
その結果、不動産の所有権は、父親から長女に移転します。
この場合、預ける人である父親を「委託者」、預かってくれる人である長女を「受託者」といいます。
これは不動産の所有権移転ですから、登記を行ない、名義を長女に変更します。
その際の登記の原因は「信託」です。
不動産所得は受益者に発生する
民事信託のポイントの1つは、財産を預かった人が、その財産から生じる利益を享受するわけではないことです。
このケースであれば、不動産の名義は「受託者」である長女となるにもかかわらず、家賃は長女の収入にはなりません。
家賃収入を受け取る権利を父親として設定すれば、家賃は父親の収入となります。
これを「受益権」といいます。
また、利益を受け取る人を「受益者」といいます。
結果として、家賃は一旦長女の銀行口座に振り込まれることになりますが、受け取った長女はそれを「受益者」である父親に渡さなければなりません。
（注）ここでは、「受益者」は「委託者」と同一人物である父親にしていますが、別の人でも構いません。
このケースであれば、不動産の名義は「受託者」である長女となるにもかかわらず、家賃は長女の収入にはなりません。
家賃収入を受け取る権利を父親として設定すれば、家賃は父親の収入となります。
これを「受益権」といいます。
また、利益を受け取る人を「受益者」といいます。
結果として、家賃は一旦長女の銀行口座に振り込まれることになりますが、受け取った長女はそれを「受益者」である父親に渡さなければなりません。
（注）ここでは、「受益者」は「委託者」と同一人物である父親にしていますが、別の人でも構いません。
不動産オーナーが認知症になった場合
高齢の父親が不動産を所有している場合、認知症になると、後の財産管理処分が問題となります。
なぜならば、認知症になって判断能力がなくなってしまうと、契約の締結などの法律行為ができなくなるからです。
例えば、建物の修繕、建替えなどを工務店に発注することができなくなります。
土地を売却することもできません。
もちろん、生前贈与もできません。
持っている不動産にかかる法律行為が何もできなくなってしまいます。
なぜならば、認知症になって判断能力がなくなってしまうと、契約の締結などの法律行為ができなくなるからです。
例えば、建物の修繕、建替えなどを工務店に発注することができなくなります。
土地を売却することもできません。
もちろん、生前贈与もできません。
持っている不動産にかかる法律行為が何もできなくなってしまいます。
民事信託で解決をはかる
認知症になりそうであれば、そうなる前に、長女を「受託者」とする信託契約を結び、不動産の名義を長女に書きかえましょう。
「受益者」を父親にすれば、贈与税は課されません。
これにより、不動産に係る法律行為は、長女が行うことになります。
父親が認知症になってしまった場合でも、長女が管理・処分することができます。
「受益者」を父親にすれば、贈与税は課されません。
これにより、不動産に係る法律行為は、長女が行うことになります。
父親が認知症になってしまった場合でも、長女が管理・処分することができます。
成年後見人では相続対策ができない
成年後見制度とは、判断能力が無くなった人のために、家庭裁判所が選任した「成年後見人」が代理人として法律行為を行うことによって、その人を保護し、支援する制度です。
しかし、父親が認知症になってしまった場合、その配偶者（母親）の相続が発生したときに、遺産分割協議において必ず遺留分の請求をしなければなりません。
また、子供のために小遣いをあげることや、急にお金が必要となった家族のために資金援助してあげることはできません。
さらに、父親の財産に対して相続対策を行うことや、生前贈与を行って子供へ承継させることも禁止されます。
なぜならば、父親の財産を減らしてしまうものとして、家庭裁判所が認めないためです。
民事信託であれば、配偶者の相続で遺留分請求を行う必要はありません。
家族のためにお金を使うこともできます。
また、信託契約で規定しておけば、生前贈与などの相続対策もできます。
そのため、民事信託の方が成年後見制度よりも使いやすいといえるでしょう。
しかし、父親が認知症になってしまった場合、その配偶者（母親）の相続が発生したときに、遺産分割協議において必ず遺留分の請求をしなければなりません。
また、子供のために小遣いをあげることや、急にお金が必要となった家族のために資金援助してあげることはできません。
さらに、父親の財産に対して相続対策を行うことや、生前贈与を行って子供へ承継させることも禁止されます。
なぜならば、父親の財産を減らしてしまうものとして、家庭裁判所が認めないためです。
民事信託であれば、配偶者の相続で遺留分請求を行う必要はありません。
家族のためにお金を使うこともできます。
また、信託契約で規定しておけば、生前贈与などの相続対策もできます。
そのため、民事信託の方が成年後見制度よりも使いやすいといえるでしょう。
認知症対策への効果
不動産経営は、そこから発生する家賃収入を得ることを目的に行うものです。
しかし、認知症になってしまうと、不動産の管理や処分ができなくなります。
そこで、民事信託を活用します。
同様に、法人経営によって不動産を法人へ売却または現物出資すると、所有権は法人へ移転します。
民事信託と法人化は、いずれもオーナー個人から所有権を移す効果があるため、認知症対策の手段となります。
オーナー自らが不動産を直接所有せずに、所得を得ることができる仕組みです。
しかし、認知症になってしまうと、不動産の管理や処分ができなくなります。
そこで、民事信託を活用します。
同様に、法人経営によって不動産を法人へ売却または現物出資すると、所有権は法人へ移転します。
民事信託と法人化は、いずれもオーナー個人から所有権を移す効果があるため、認知症対策の手段となります。
オーナー自らが不動産を直接所有せずに、所得を得ることができる仕組みです。
民事信託と法人経営の相違点
民事信託と法人経営は、いずれも認知症対策に機能することが共通しています。
共有持ち分がある場合の一元管理の手段としても有効です。
しかし、相続税対策の点では異なります。
民事信託には、財産評価を引き上げる効果はありません。
一方で、法人経営には、財産評価を引き上げる効果があります。
また、遺言機能の点でも異なります。
民事信託には、遺言書と同じく所有権を誰が承継するのか、生前に決定しておく機能があります。
一方で、法人経営には、遺言書のような機能はありません。
共有持ち分がある場合の一元管理の手段としても有効です。
しかし、相続税対策の点では異なります。
民事信託には、財産評価を引き上げる効果はありません。
一方で、法人経営には、財産評価を引き上げる効果があります。
また、遺言機能の点でも異なります。
民事信託には、遺言書と同じく所有権を誰が承継するのか、生前に決定しておく機能があります。
一方で、法人経営には、遺言書のような機能はありません。
終わりに
今回は、賃貸不動産経営と民事信託について、お話し致しました。
前回、賃貸不動産経営に関して、「株式会社」と「合同会社」の選択についてお話ししましたが、法人経営も認知症対策に対して有効な手段です。
賃貸不動産経営に関しては、民事信託と法人経営をうまく使って相続対策を行うことが望ましいでしょう。
高齢者といっても、お元気で活動的な方も多くいらっしゃいます。
しかし、過去何度も行ってきた活動については問題がなくても、新しいことへの取り組みや理解には困難なことが多いでしょう。
比較するべき対象は、同世代の高齢者だけではなく、若い世代も含めた人たちも対象にしなければなりません。
病気や衰えは、突然やってくるものです。
自分がしっかりと判断できる間に対策を講じておけば、自分だけではなく家族など周りの人たちに対する恩恵が変わります。
執筆者
MIRAI不動産株式会社 井﨑 浩和
大阪市淀川区にある不動産会社を経営しています。不動産に関わるようになって20年以上になります。
弊社は、“人”を大切にしています。不動産を単なる土地・建物として見るのではなく、そこに込められた"想い"に寄り添い受け継がれていくよう、人と人、人と不動産の架け橋としての役割を果たします。
前回、賃貸不動産経営に関して、「株式会社」と「合同会社」の選択についてお話ししましたが、法人経営も認知症対策に対して有効な手段です。
賃貸不動産経営に関しては、民事信託と法人経営をうまく使って相続対策を行うことが望ましいでしょう。
高齢者といっても、お元気で活動的な方も多くいらっしゃいます。
しかし、過去何度も行ってきた活動については問題がなくても、新しいことへの取り組みや理解には困難なことが多いでしょう。
比較するべき対象は、同世代の高齢者だけではなく、若い世代も含めた人たちも対象にしなければなりません。
病気や衰えは、突然やってくるものです。
自分がしっかりと判断できる間に対策を講じておけば、自分だけではなく家族など周りの人たちに対する恩恵が変わります。
執筆者
MIRAI不動産株式会社 井﨑 浩和
大阪市淀川区にある不動産会社を経営しています。不動産に関わるようになって20年以上になります。
弊社は、“人”を大切にしています。不動産を単なる土地・建物として見るのではなく、そこに込められた"想い"に寄り添い受け継がれていくよう、人と人、人と不動産の架け橋としての役割を果たします。