前回は、2024年4月の大阪市の不動産市況について、お話し致しました。
2024年1～3月期の近畿圏市場近畿レインズのレポートによると、中古マンション・戸建住宅ともに成約件数、価格はプラス基調で推移しました。
市場の売り圧力は依然として強いが、高額なマンションを中心に需要があります。
金融政策の変更後も低金利環境は維持されるとみられ、当面の中古住宅市場は堅く推移するとみられています。
しかし価格がプラス基調で推移しているとみられた大阪市の成約状況を詳細に調べてみると、高額な物件が平均取引価格を引き上げる一方で、一般的な住宅用地や中古戸建の平均取引価格は少し下がっていました。
戸建住宅などを求める一般層は、慎重になっていると考えられます。
数回にわたって、大阪府というマクロの視点から、大阪市淀川区の西中島や三国等のミクロの視点からみた不動産市況について、取り上げました。
今回は、大阪市淀川区の不動産市況について、お話し致します。
淀川区の売土地市場
不動産情報ライブラリから、大阪市淀川区の2023年と前年の2022年の売土地の取引価格による割合を調べてみました。
【2023年】
取引総数：41件
1,000万円未満：4件（9.76%）
1,000万円以上3,000万円未満：9件（21.95%）
3,000万円以上5,000万円未満：10件（24.39%）
5,000万円以上1億円未満：10件（24.39％）
1億円以上3億円未満：5件（12.20%）
3億円以上：3件（7.32%）
【2022年】
取引総数：53件
1,000万円未満：2件（3.77%）
1,000万円以上3,000万円未満：17件（32.08%）
3,000万円以上5,000万円未満：16件（30.19%）
5,000万円以上1億円未満：5件（9.43%）
1億円以上3億円未満：7件（13.21%）
3億円以上：6件（11.32%）
5,000万円未満で取引された割合は、2023年が56.1%、2022年が66.04%です。
2022年でも3件に1件は5,000万円以上で取引されており、2023年はその割合がさらに約10%増えています。
次に、大阪市淀川区の2023年と前年の2022年の売土地の坪単価による割合を調べてみました。
【2023年】
取引総数：41件
20万円未満：1件（2.44%）
20万円以上50万円未満：2件（4.66%）
50万円以上70万円未満：8件（19.51%）
70万円以上90万円未満：7件（17.07%）
90万円以上110万円未満：4件（9.76%）
110万円以上150万円未満：11件（26.83%）
150万円以上200万円未満：5件（12.20%）
200万円以上300万円未満：1件（2.44%）
300万円以上：2件（4.66%）
【2022年】
取引総数：53件
20万円未満：0件（0%）
20万円以上50万円未満：5件（9.43%）
50万円以上70万円未満：5件（9.43%）
70万円以上90万円未満：6件（11.32%）
90万円以上110万円未満：12件（22.64%）
110万円以上150万円未満：8件（15.09%）
150万円以上200万円未満：5件（9.43%）
200万円以上300万円未満：6件（11.32%）
300万円以上：6件（11.32%）
地域によって坪単価は違うものですが、価格に偏った傾向はみられません。
【2023年】
取引総数：41件
1,000万円未満：4件（9.76%）
1,000万円以上3,000万円未満：9件（21.95%）
3,000万円以上5,000万円未満：10件（24.39%）
5,000万円以上1億円未満：10件（24.39％）
1億円以上3億円未満：5件（12.20%）
3億円以上：3件（7.32%）
【2022年】
取引総数：53件
1,000万円未満：2件（3.77%）
1,000万円以上3,000万円未満：17件（32.08%）
3,000万円以上5,000万円未満：16件（30.19%）
5,000万円以上1億円未満：5件（9.43%）
1億円以上3億円未満：7件（13.21%）
3億円以上：6件（11.32%）
5,000万円未満で取引された割合は、2023年が56.1%、2022年が66.04%です。
2022年でも3件に1件は5,000万円以上で取引されており、2023年はその割合がさらに約10%増えています。
次に、大阪市淀川区の2023年と前年の2022年の売土地の坪単価による割合を調べてみました。
【2023年】
取引総数：41件
20万円未満：1件（2.44%）
20万円以上50万円未満：2件（4.66%）
50万円以上70万円未満：8件（19.51%）
70万円以上90万円未満：7件（17.07%）
90万円以上110万円未満：4件（9.76%）
110万円以上150万円未満：11件（26.83%）
150万円以上200万円未満：5件（12.20%）
200万円以上300万円未満：1件（2.44%）
300万円以上：2件（4.66%）
【2022年】
取引総数：53件
20万円未満：0件（0%）
20万円以上50万円未満：5件（9.43%）
50万円以上70万円未満：5件（9.43%）
70万円以上90万円未満：6件（11.32%）
90万円以上110万円未満：12件（22.64%）
110万円以上150万円未満：8件（15.09%）
150万円以上200万円未満：5件（9.43%）
200万円以上300万円未満：6件（11.32%）
300万円以上：6件（11.32%）
地域によって坪単価は違うものですが、価格に偏った傾向はみられません。
商業地と工業地は高額で取引
次に、住宅地、商業地、工業地による傾向を調べてみましょう。
まずは、売土地の取引価格による割合は下記のとおりです。
= 住宅地 =
【2023年】
取引総数：36件
1,000万円未満：4件（11.11%）
1,000万円以上3,000万円未満：9件（25.00%）
3,000万円以上5,000万円未満：10件（27.78%）
5,000万円以上1億円未満：9件（25.00％）
1億円以上3億円未満：4件（11.11%）
3億円以上：1件（2.78%）
【2022年】
取引総数：36件
1,000万円未満：2件（5.56%）
1,000万円以上3,000万円未満：14件（38.89%）
3,000万円以上5,000万円未満：11件（30.56%）
5,000万円以上1億円未満：5件（13.89%）
1億円以上3億円未満：3件（8.33%）
3億円以上：1件（2.78%）
= 商業地 =
【2023年】
取引総数：4件
1,000万円未満：なし
1,000万円以上3,000万円未満：なし
3,000万円以上5,000万円未満：1件（25%）
5,000万円以上1億円未満：1件（25％）
1億円以上3億円未満：1件（25%）
3億円以上：1件（25%）
【2022年】
取引総数：14件
1,000万円未満：なし
1,000万円以上3,000万円未満：2件（14.29%）
3,000万円以上5,000万円未満：4件（28.57%）
5,000万円以上1億円未満：なし
1億円以上3億円未満：4件（28.57%）
3億円以上：4件（28.57%）
= 工業地 =
【2023年】
取引総数：1件
1,000万円未満：なし
1,000万円以上3,000万円未満：なし
3,000万円以上5,000万円未満：なし
5,000万円以上1億円未満：なし
1億円以上3億円未満：1件（100%）
3億円以上：なし
【2022年】
取引総数：3件
1,000万円未満：なし
1,000万円以上3,000万円未満：1件（33.33%）
3,000万円以上5,000万円未満：1件（33.33%）
5,000万円以上1億円未満：なし
1億円以上3億円未満：なし
3億円以上：1件（33.33%）
住宅地では、5,000万円以上で取引された割合は、2023年が38.89%、前年の2022年が25%です。
商業地では、5,000万円以上で取引された割合は、2023年が75%、前年の2022年が57.14%です。
工業地では、5,000万円以上で取引された割合は、2023年が100%、前年の2022年が33.33%です。
商業地と工業地はサンプルの数が少ないですが、いずれの地域も5,000万円以上で取引された割合が増えています。
また、商業地と工業地は、住宅地と比べて5,000万円以上で取引されている割合が高いことがわかります。
まずは、売土地の取引価格による割合は下記のとおりです。
= 住宅地 =
【2023年】
取引総数：36件
1,000万円未満：4件（11.11%）
1,000万円以上3,000万円未満：9件（25.00%）
3,000万円以上5,000万円未満：10件（27.78%）
5,000万円以上1億円未満：9件（25.00％）
1億円以上3億円未満：4件（11.11%）
3億円以上：1件（2.78%）
【2022年】
取引総数：36件
1,000万円未満：2件（5.56%）
1,000万円以上3,000万円未満：14件（38.89%）
3,000万円以上5,000万円未満：11件（30.56%）
5,000万円以上1億円未満：5件（13.89%）
1億円以上3億円未満：3件（8.33%）
3億円以上：1件（2.78%）
= 商業地 =
【2023年】
取引総数：4件
1,000万円未満：なし
1,000万円以上3,000万円未満：なし
3,000万円以上5,000万円未満：1件（25%）
5,000万円以上1億円未満：1件（25％）
1億円以上3億円未満：1件（25%）
3億円以上：1件（25%）
【2022年】
取引総数：14件
1,000万円未満：なし
1,000万円以上3,000万円未満：2件（14.29%）
3,000万円以上5,000万円未満：4件（28.57%）
5,000万円以上1億円未満：なし
1億円以上3億円未満：4件（28.57%）
3億円以上：4件（28.57%）
= 工業地 =
【2023年】
取引総数：1件
1,000万円未満：なし
1,000万円以上3,000万円未満：なし
3,000万円以上5,000万円未満：なし
5,000万円以上1億円未満：なし
1億円以上3億円未満：1件（100%）
3億円以上：なし
【2022年】
取引総数：3件
1,000万円未満：なし
1,000万円以上3,000万円未満：1件（33.33%）
3,000万円以上5,000万円未満：1件（33.33%）
5,000万円以上1億円未満：なし
1億円以上3億円未満：なし
3億円以上：1件（33.33%）
住宅地では、5,000万円以上で取引された割合は、2023年が38.89%、前年の2022年が25%です。
商業地では、5,000万円以上で取引された割合は、2023年が75%、前年の2022年が57.14%です。
工業地では、5,000万円以上で取引された割合は、2023年が100%、前年の2022年が33.33%です。
商業地と工業地はサンプルの数が少ないですが、いずれの地域も5,000万円以上で取引された割合が増えています。
また、商業地と工業地は、住宅地と比べて5,000万円以上で取引されている割合が高いことがわかります。
坪単価に大きな変化はみられない
次に、住宅地、商業地、工業地、それぞれの、売土地の坪単価の割合は下記のとおりです。
= 住宅地 =
【2023年】
取引総数：36件
20万円未満：1件（2.78%）
20万円以上50万円未満：2件（5.56%）
50万円以上70万円未満：8件（22.22%）
70万円以上90万円未満：7件（19.44%）
90万円以上110万円未満：3件（8.33%）
110万円以上150万円未満：10件（27.78%）
150万円以上200万円未満：4件（11.11%）
200万円以上300万円未満：なし
300万円以上：1件（2.78%）
【2022年】
取引総数：36件
20万円未満：なし
20万円以上50万円未満：4件（11.11%）
50万円以上70万円未満：4件（11.11%）
70万円以上90万円未満：5件（13.89%）
90万円以上110万円未満：11件（30.56%）
110万円以上150万円未満：6件（16.67%）
150万円以上200万円未満：3件（8.33%）
200万円以上300万円未満：2件（5.56%）
300万円以上：1件（2.78%）
= 商業地 =
【2023年】
取引総数：4件
20万円未満：なし
20万円以上50万円未満：なし
50万円以上70万円未満：なし
70万円以上90万円未満：なし
90万円以上110万円未満：なし
110万円以上150万円未満：1件（25.00%）
150万円以上200万円未満：1件（25.00%）
200万円以上300万円未満：1件（25.00%）
300万円以上：1件（25.00%）
【2022年】
取引総数：14件
20万円未満：なし
20万円以上50万円未満：なし
50万円以上70万円未満：1件（7.14%）
70万円以上90万円未満：なし
90万円以上110万円未満：1件（7.14%）
110万円以上150万円未満：1件（7.14%）
150万円以上200万円未満：2件（14.29%）
200万円以上300万円未満：4件（28.57%）
300万円以上：5件（35.71%）
= 工業地 =
【2023年】
取引総数：1件
20万円未満：なし
20万円以上50万円未満：なし
50万円以上70万円未満：なし
70万円以上90万円未満：なし
90万円以上110万円未満：1件（100%）
110万円以上150万円未満：なし
150万円以上200万円未満：なし
200万円以上300万円未満：なし
300万円以上：なし
【2022年】
取引総数：3件
20万円未満：なし
20万円以上50万円未満：1件（33.33%）
50万円以上70万円未満：なし
70万円以上90万円未満：1件（33.33%）
90万円以上110万円未満：なし
110万円以上150万円未満：1件（33.33%）
150万円以上200万円未満：なし
200万円以上300万円未満：なし
300万円以上：なし
住宅地では、90万円以上で取引された割合は、2023年が50%、前年の2022年が63.89%です。
商業地では、90万円以上で取引された割合は、2023年が100%、前年の2022年が92.86%です。
工業地では、90万円以上で取引された割合は、2023年が100%、前年の2022年が33.33%です。
商業地と工業地の坪単価は高額で取引されていますが、住宅地は90万円以上の坪単価で取引された割合が減っています。
= 住宅地 =
【2023年】
取引総数：36件
20万円未満：1件（2.78%）
20万円以上50万円未満：2件（5.56%）
50万円以上70万円未満：8件（22.22%）
70万円以上90万円未満：7件（19.44%）
90万円以上110万円未満：3件（8.33%）
110万円以上150万円未満：10件（27.78%）
150万円以上200万円未満：4件（11.11%）
200万円以上300万円未満：なし
300万円以上：1件（2.78%）
【2022年】
取引総数：36件
20万円未満：なし
20万円以上50万円未満：4件（11.11%）
50万円以上70万円未満：4件（11.11%）
70万円以上90万円未満：5件（13.89%）
90万円以上110万円未満：11件（30.56%）
110万円以上150万円未満：6件（16.67%）
150万円以上200万円未満：3件（8.33%）
200万円以上300万円未満：2件（5.56%）
300万円以上：1件（2.78%）
= 商業地 =
【2023年】
取引総数：4件
20万円未満：なし
20万円以上50万円未満：なし
50万円以上70万円未満：なし
70万円以上90万円未満：なし
90万円以上110万円未満：なし
110万円以上150万円未満：1件（25.00%）
150万円以上200万円未満：1件（25.00%）
200万円以上300万円未満：1件（25.00%）
300万円以上：1件（25.00%）
【2022年】
取引総数：14件
20万円未満：なし
20万円以上50万円未満：なし
50万円以上70万円未満：1件（7.14%）
70万円以上90万円未満：なし
90万円以上110万円未満：1件（7.14%）
110万円以上150万円未満：1件（7.14%）
150万円以上200万円未満：2件（14.29%）
200万円以上300万円未満：4件（28.57%）
300万円以上：5件（35.71%）
= 工業地 =
【2023年】
取引総数：1件
20万円未満：なし
20万円以上50万円未満：なし
50万円以上70万円未満：なし
70万円以上90万円未満：なし
90万円以上110万円未満：1件（100%）
110万円以上150万円未満：なし
150万円以上200万円未満：なし
200万円以上300万円未満：なし
300万円以上：なし
【2022年】
取引総数：3件
20万円未満：なし
20万円以上50万円未満：1件（33.33%）
50万円以上70万円未満：なし
70万円以上90万円未満：1件（33.33%）
90万円以上110万円未満：なし
110万円以上150万円未満：1件（33.33%）
150万円以上200万円未満：なし
200万円以上300万円未満：なし
300万円以上：なし
住宅地では、90万円以上で取引された割合は、2023年が50%、前年の2022年が63.89%です。
商業地では、90万円以上で取引された割合は、2023年が100%、前年の2022年が92.86%です。
工業地では、90万円以上で取引された割合は、2023年が100%、前年の2022年が33.33%です。
商業地と工業地の坪単価は高額で取引されていますが、住宅地は90万円以上の坪単価で取引された割合が減っています。
住宅地の坪単価減少の原因は土地面積
最後に、住宅地、商業地、工業地、それぞれの、売土地の面積の割合を調べてみました。
= 住宅地 =
【2023年】
取引総数：36件
40㎡未満：なし
40㎡以上70㎡未満：11件（30.56%）
70㎡以上100㎡未満：4件（11.11%）
100㎡以上200㎡未満：8件（22.22%）
200㎡以上300㎡未満：7件（19.44%）
300㎡以上500㎡未満：4件（11.11%）
500㎡以上：2件（5.56%）
【2022年】
取引総数：36件
40㎡未満：3件（8.33%）
40㎡以上70㎡未満：5件（13.89%）
70㎡以上100㎡未満：11件（30.56%）
100㎡以上200㎡未満：9件（25.00%）
200㎡以上300㎡未満：3件（8.33%）
300㎡以上500㎡未満：3件（8.33%）
500㎡以上：2件（5.56%）
70㎡未満の土地で取引された割合は、2023年が30.36%、前年の2022年が22.22%です。
70㎡以上200㎡未満の土地で取引された割合は、2023年が33.33%、前年の2022年が55.55%です。
200㎡以上の土地で取引された割合は、2023年が36.11%、前年の2022年が22.22%です。
土地が広くなると取引価格も乗じて高額となるため、ある程度の広さを超えると坪単価が下がってきます。
2023年は200㎡以上の土地取引が36.11%あり、面積の大きい土地取引が多かったため坪単価が下がった可能性があります。
= 商業地 =
【2023年】
取引総数：4件
40㎡未満：1件（25.00%）
40㎡以上70㎡未満：1件（25.00%）
70㎡以上100㎡未満：1件（25.00%）
100㎡以上200㎡未満：1件（25.00%）
200㎡以上300㎡未満：なし
300㎡以上500㎡未満：なし
500㎡以上：なし
【2022年】
取引総数：14件
40㎡未満：なし
40㎡以上70㎡未満：3件（21.43%）
70㎡以上100㎡未満：3件（21.43%）
100㎡以上200㎡未満：3件（21.43%）
200㎡以上300㎡未満：3件（21.43%）
300㎡以上500㎡未満：なし
500㎡以上：2件（14.29%）
100㎡未満の土地で取引された割合は、2023年が75%、前年の2022年が42.86%です。
2022年は500㎡以上の土地も取引されていますが、2023年は同様の広さの土地は取引されていません。
商業地は、土地面積に関わらず高額で取引されていることがわかります。
= 工業地 =
【2023年】
取引総数：1件
40㎡未満：なし
40㎡以上70㎡未満：なし
70㎡以上100㎡未満：なし
100㎡以上200㎡未満：なし
200㎡以上300㎡未満：なし
300㎡以上500㎡未満：なし
500㎡以上：1件（100%）
【2022年】
取引総数：3件
40㎡未満：なし
40㎡以上70㎡未満：なし
70㎡以上100㎡未満：なし
100㎡以上200㎡未満：2件（66.67%）
200㎡以上300㎡未満：なし
300㎡以上500㎡未満：なし
500㎡以上：1件（33.33%）
工業地はサンプル数が少ないため判断できませんが、500㎡以上の土地は、2023年が坪単価90万円、2022年が坪単価120万円で取引されています。
工業地に関しては、使用用途の性格から考えても面積が大きいから坪単価が下がるという傾向はありません。
= 住宅地 =
【2023年】
取引総数：36件
40㎡未満：なし
40㎡以上70㎡未満：11件（30.56%）
70㎡以上100㎡未満：4件（11.11%）
100㎡以上200㎡未満：8件（22.22%）
200㎡以上300㎡未満：7件（19.44%）
300㎡以上500㎡未満：4件（11.11%）
500㎡以上：2件（5.56%）
【2022年】
取引総数：36件
40㎡未満：3件（8.33%）
40㎡以上70㎡未満：5件（13.89%）
70㎡以上100㎡未満：11件（30.56%）
100㎡以上200㎡未満：9件（25.00%）
200㎡以上300㎡未満：3件（8.33%）
300㎡以上500㎡未満：3件（8.33%）
500㎡以上：2件（5.56%）
70㎡未満の土地で取引された割合は、2023年が30.36%、前年の2022年が22.22%です。
70㎡以上200㎡未満の土地で取引された割合は、2023年が33.33%、前年の2022年が55.55%です。
200㎡以上の土地で取引された割合は、2023年が36.11%、前年の2022年が22.22%です。
土地が広くなると取引価格も乗じて高額となるため、ある程度の広さを超えると坪単価が下がってきます。
2023年は200㎡以上の土地取引が36.11%あり、面積の大きい土地取引が多かったため坪単価が下がった可能性があります。
= 商業地 =
【2023年】
取引総数：4件
40㎡未満：1件（25.00%）
40㎡以上70㎡未満：1件（25.00%）
70㎡以上100㎡未満：1件（25.00%）
100㎡以上200㎡未満：1件（25.00%）
200㎡以上300㎡未満：なし
300㎡以上500㎡未満：なし
500㎡以上：なし
【2022年】
取引総数：14件
40㎡未満：なし
40㎡以上70㎡未満：3件（21.43%）
70㎡以上100㎡未満：3件（21.43%）
100㎡以上200㎡未満：3件（21.43%）
200㎡以上300㎡未満：3件（21.43%）
300㎡以上500㎡未満：なし
500㎡以上：2件（14.29%）
100㎡未満の土地で取引された割合は、2023年が75%、前年の2022年が42.86%です。
2022年は500㎡以上の土地も取引されていますが、2023年は同様の広さの土地は取引されていません。
商業地は、土地面積に関わらず高額で取引されていることがわかります。
= 工業地 =
【2023年】
取引総数：1件
40㎡未満：なし
40㎡以上70㎡未満：なし
70㎡以上100㎡未満：なし
100㎡以上200㎡未満：なし
200㎡以上300㎡未満：なし
300㎡以上500㎡未満：なし
500㎡以上：1件（100%）
【2022年】
取引総数：3件
40㎡未満：なし
40㎡以上70㎡未満：なし
70㎡以上100㎡未満：なし
100㎡以上200㎡未満：2件（66.67%）
200㎡以上300㎡未満：なし
300㎡以上500㎡未満：なし
500㎡以上：1件（33.33%）
工業地はサンプル数が少ないため判断できませんが、500㎡以上の土地は、2023年が坪単価90万円、2022年が坪単価120万円で取引されています。
工業地に関しては、使用用途の性格から考えても面積が大きいから坪単価が下がるという傾向はありません。
淀川区の売土地建物市場
建物は、土地よりも価格が左右される要素が複数あります。
例えば、建築年数や延床面積、建物の構造、そして用途によっても異なります。
例えば、建築年数や延床面積、建物の構造、そして用途によっても異なります。
建物の用途の違いによる取引件数の割合
用途が、住宅、共同住宅、工場や事務所、倉庫などの事業用など、様々です。
特に共同住宅は収益を目的としており、一般住宅とは評価方法が異なるため、同じ方法で評価はできません。
まずは不動産情報ライブラリから、用途の違いによる取引件数の割合を調べてみました。
【2023年】
取引総数：91件
主に住宅：65件（71.43%）
主に共同住宅：21件（23.08%）
その他：5件（5.49%）
【2022年】
取引総数：103件
主に住宅：65件（63.11%）
主に共同住宅：31件（30.10%）
その他：7件（6.80%）
共同住宅の取引件数は2022年と比べると2023年の取引件数が減少しているものの、それでも21件で年間取引数の約23%を占めています。
特に共同住宅は収益を目的としており、一般住宅とは評価方法が異なるため、同じ方法で評価はできません。
まずは不動産情報ライブラリから、用途の違いによる取引件数の割合を調べてみました。
【2023年】
取引総数：91件
主に住宅：65件（71.43%）
主に共同住宅：21件（23.08%）
その他：5件（5.49%）
【2022年】
取引総数：103件
主に住宅：65件（63.11%）
主に共同住宅：31件（30.10%）
その他：7件（6.80%）
共同住宅の取引件数は2022年と比べると2023年の取引件数が減少しているものの、それでも21件で年間取引数の約23%を占めています。
住宅の取引価格は減少
まずは、住宅の取引価格による割合は下記のとおりです。
【2023年】
取引総数：65件
1,000万円未満：9件（13.85%）
1,000万円以上3,000万円未満：29件（44.62%）
3,000万円以上5,000万円未満：24件（36.92%）
5,000万円以上1億円未満：3件（4.62％）
1億円以上3億円未満：なし
3億円以上：なし
【2022年】
取引総数：65件
1,000万円未満：8件（12.31%）
1,000万円以上3,000万円未満：28件（43.08%）
3,000万円以上5,000万円未満：19件（29.23%）
5,000万円以上1億円未満：7件（10.77％）
1億円以上3億円未満：2件（3.08%）
3億円以上：1件（1.54%）
5,000万円以上で取引された割合は、2023年は4.62%、2022年は15.38%です。
高額で取引された取引が減少していることがわかります。
なお、取引価格の平均も、2023年は2,610万3,077円、2022年は3,756万3,077円です。
高額で取引された住宅が減少していることも影響し、住宅用途全体では平均取引価格が30.51%も減少しています。
【2023年】
取引総数：65件
1,000万円未満：9件（13.85%）
1,000万円以上3,000万円未満：29件（44.62%）
3,000万円以上5,000万円未満：24件（36.92%）
5,000万円以上1億円未満：3件（4.62％）
1億円以上3億円未満：なし
3億円以上：なし
【2022年】
取引総数：65件
1,000万円未満：8件（12.31%）
1,000万円以上3,000万円未満：28件（43.08%）
3,000万円以上5,000万円未満：19件（29.23%）
5,000万円以上1億円未満：7件（10.77％）
1億円以上3億円未満：2件（3.08%）
3億円以上：1件（1.54%）
5,000万円以上で取引された割合は、2023年は4.62%、2022年は15.38%です。
高額で取引された取引が減少していることがわかります。
なお、取引価格の平均も、2023年は2,610万3,077円、2022年は3,756万3,077円です。
高額で取引された住宅が減少していることも影響し、住宅用途全体では平均取引価格が30.51%も減少しています。
共同住宅の取引価格は上昇
次に、共同住宅の取引価格による割合は下記のとおりです。
【2023年】
取引総数：21件
1,000万円未満：なし
1,000万円以上3,000万円未満：1件（4.76%）
3,000万円以上5,000万円未満：2件（9.52%）
5,000万円以上1億円未満：2件（9.52%）
1億円以上3億円未満：11件（52.38%）
3億円以上5億円未満：なし
5億円以上：5件（23.81%）
【2022年】
取引総数：31件
1,000万円未満：2件（6.45%）
1,000万円以上3,000万円未満：2件（6.45%）
3,000万円以上5,000万円未満：2件（6.45%）
5,000万円以上1億円未満：5件（16.13％）
1億円以上3億円未満：9件（29.03%）
3億円以上5億円未満：4件（12.90%）
5億円以上：7件（22.58%）
用途が住宅の場合では、5,000万円以上で取引された割合は、2023年は4.62%、2022年は15.38%です。
一方で、共同住宅では、5,000万円以上で取引された割合は、2023年は85.71%、2022年は80.65%です。
なお、取引価格の平均も、用途が住宅の場合では、2023年は2,610万3,077円、2022年は3,756万3,077円です。
一方で、共同住宅では、2023年は3億166万6,667円、2022年は2億6,045万1,613円です。
住宅と共同住宅では、取引されている平均価格は1ケタ違います。
そのため、住宅と共同住宅は分けて考えなければなりません。
一緒にして、土地住宅の平均取引価格が上がった下がったなどと判断してはなりません。
ところで、共同住宅は、2023年は3億166万6,667円、2022年は2億6,045万1,613円と、平均取引価格が21.58%も上昇しています。
さらに、共同住宅の延床面積の平均は、2023年が567㎡、2022年は647㎡です。
平均取引価格を延床面積で割って、面積による平均取引価格を算出すると、2023年は53万2,040円、2022年は40万2,553円と、32.17%も上昇しています。
【2023年】
取引総数：21件
1,000万円未満：なし
1,000万円以上3,000万円未満：1件（4.76%）
3,000万円以上5,000万円未満：2件（9.52%）
5,000万円以上1億円未満：2件（9.52%）
1億円以上3億円未満：11件（52.38%）
3億円以上5億円未満：なし
5億円以上：5件（23.81%）
【2022年】
取引総数：31件
1,000万円未満：2件（6.45%）
1,000万円以上3,000万円未満：2件（6.45%）
3,000万円以上5,000万円未満：2件（6.45%）
5,000万円以上1億円未満：5件（16.13％）
1億円以上3億円未満：9件（29.03%）
3億円以上5億円未満：4件（12.90%）
5億円以上：7件（22.58%）
用途が住宅の場合では、5,000万円以上で取引された割合は、2023年は4.62%、2022年は15.38%です。
一方で、共同住宅では、5,000万円以上で取引された割合は、2023年は85.71%、2022年は80.65%です。
なお、取引価格の平均も、用途が住宅の場合では、2023年は2,610万3,077円、2022年は3,756万3,077円です。
一方で、共同住宅では、2023年は3億166万6,667円、2022年は2億6,045万1,613円です。
住宅と共同住宅では、取引されている平均価格は1ケタ違います。
そのため、住宅と共同住宅は分けて考えなければなりません。
一緒にして、土地住宅の平均取引価格が上がった下がったなどと判断してはなりません。
ところで、共同住宅は、2023年は3億166万6,667円、2022年は2億6,045万1,613円と、平均取引価格が21.58%も上昇しています。
さらに、共同住宅の延床面積の平均は、2023年が567㎡、2022年は647㎡です。
平均取引価格を延床面積で割って、面積による平均取引価格を算出すると、2023年は53万2,040円、2022年は40万2,553円と、32.17%も上昇しています。
淀川区の売マンション市場
淀川区では、売土地や売土地建物と比べると、売マンションは多く取引されています。
【取引総数】
売土地 2023年：41件、2022年：53件
売土地建物 2023年：91件、2022年：103件
売マンション 2023年：378件、2022年：426件
また、淀川区では、ワンルーム物件などの収益物件が多く取引されています。
【平均専有面積】
大阪市全域 2023年：45.50㎡、2022年：46.61㎡
淀川区 2023年：40.28㎡、2022年：40.47㎡
2023年、2022年ともに、24区中3番目に小さい面積で取引されています。
そこで、単身者向けの売マンション（専有面積40㎡未満）とファミリー向けの売マンション（専有面積40㎡以上）に分けて考察します。
【取引総数】
売土地 2023年：41件、2022年：53件
売土地建物 2023年：91件、2022年：103件
売マンション 2023年：378件、2022年：426件
また、淀川区では、ワンルーム物件などの収益物件が多く取引されています。
【平均専有面積】
大阪市全域 2023年：45.50㎡、2022年：46.61㎡
淀川区 2023年：40.28㎡、2022年：40.47㎡
2023年、2022年ともに、24区中3番目に小さい面積で取引されています。
そこで、単身者向けの売マンション（専有面積40㎡未満）とファミリー向けの売マンション（専有面積40㎡以上）に分けて考察します。
単身者向けの売マンションに大きな変化はみられない
まずは、単身者向けの売マンション（専有面積40㎡未満）の取引価格による割合は下記のとおりです。
【2023年】
取引総数：201件
500万円未満：32件（15.92%）
500万円以上1,000万円：41件（20.40%）
1,000万円以上2,000万円未満：112件（55.72%）
2,000万円以上3,000万円未満：16件（7.96%）
3,000万円以上5,000万円未満：なし
5,000万円以上1億円未満：なし
1億円以上：なし
【2022年】
取引総数：229件
500万円未満：31件（13.54%）
500万円以上1,000万円：46件（20.09%）
1,000万円以上2,000万円未満：119件（51.97%）
2,000万円以上3,000万円未満：32件（13.97%）
3,000万円以上5,000万円未満：なし
5,000万円以上1億円未満：なし
1億円以上：なし
取引価格の平均は、2023年は1,244万6,766円、2022年は1,307万8,603円と、4.83%減少しています。
次に、取引された専有面積による割合は下記のとおりです。
【2023年】
取引総数：201件
20㎡未満：46件（22.86%）
20㎡以上30㎡未満：131件（65.17%）
30㎡以上40㎡未満：24件（11.94%）
【2022年】
取引総数：229件
20㎡未満：31件（13.54%）
20㎡以上30㎡未満：165件（72.05%）
30㎡以上40㎡未満：33件（14.41%）
取引された平均専有面積は、2023年は21.42㎡、2022年は22.25㎡と、3.73%小さくなっています。
2023年は、専有面積が小さいマンションが多く取引されています。
取引価格の減少幅は、専有面積の減少幅と近い数字になっていますので、価格には大きな大きな変動が見られません。
なお、平均取引価格を専有面積で割って、面積による平均取引価格を算出すると、2023年は58万1,082円、2022年は58万7,802円で、1.14%減少です。
【2023年】
取引総数：201件
500万円未満：32件（15.92%）
500万円以上1,000万円：41件（20.40%）
1,000万円以上2,000万円未満：112件（55.72%）
2,000万円以上3,000万円未満：16件（7.96%）
3,000万円以上5,000万円未満：なし
5,000万円以上1億円未満：なし
1億円以上：なし
【2022年】
取引総数：229件
500万円未満：31件（13.54%）
500万円以上1,000万円：46件（20.09%）
1,000万円以上2,000万円未満：119件（51.97%）
2,000万円以上3,000万円未満：32件（13.97%）
3,000万円以上5,000万円未満：なし
5,000万円以上1億円未満：なし
1億円以上：なし
取引価格の平均は、2023年は1,244万6,766円、2022年は1,307万8,603円と、4.83%減少しています。
次に、取引された専有面積による割合は下記のとおりです。
【2023年】
取引総数：201件
20㎡未満：46件（22.86%）
20㎡以上30㎡未満：131件（65.17%）
30㎡以上40㎡未満：24件（11.94%）
【2022年】
取引総数：229件
20㎡未満：31件（13.54%）
20㎡以上30㎡未満：165件（72.05%）
30㎡以上40㎡未満：33件（14.41%）
取引された平均専有面積は、2023年は21.42㎡、2022年は22.25㎡と、3.73%小さくなっています。
2023年は、専有面積が小さいマンションが多く取引されています。
取引価格の減少幅は、専有面積の減少幅と近い数字になっていますので、価格には大きな大きな変動が見られません。
なお、平均取引価格を専有面積で割って、面積による平均取引価格を算出すると、2023年は58万1,082円、2022年は58万7,802円で、1.14%減少です。
ファミリー向けの売マンションに大きな変化はみられない
では、次にファミリー向けの売マンション（専有面積40㎡以上）の取引価格による割合は下記のとおりです。
【2023年】
取引総数：177件
500万円未満：なし
500万円以上1,000万円：9件（5.08%）
1,000万円以上2,000万円未満：50件（28.25%）
2,000万円以上3,000万円未満：68件（38.42%）
3,000万円以上5,000万円未満：45件（25.42%）
5,000万円以上1億円未満：なし
1億円以上：1件（0.56%）
【2022年】
取引総数：196件
500万円未満：2件（1.02%）
500万円以上1,000万円：7件（3.57%）
1,000万円以上2,000万円未満：66件（33.67%）
2,000万円以上3,000万円未満：64件（32.65%）
3,000万円以上5,000万円未満：54件（27.55%）
5,000万円以上1億円未満：2件（1.02%）
1億円以上：なし
取引価格の平均は、2023年は2,439万1,477円、2022年は2,363万2,653円と、3.21%上昇しています。
次に、取引された専有面積による割合は下記のとおりです。
【2023年】
取引総数：177件
40㎡以上50㎡未満：27件（15.25%）
50㎡以上60㎡未満：41件（23.16%）
60㎡以上70㎡未満：55件（31.07%）
70㎡以上80㎡未満：34件（19.21%）
80㎡以上90㎡未満：15件（8.47%）
90㎡以上：4件（2.26%）
【2022年】
取引総数：196件
40㎡以上50㎡未満：30件（15.31%）
50㎡以上60㎡未満：32件（16.33%）
60㎡以上70㎡未満：76件（38.78%）
70㎡以上80㎡未満：44件（22.45%）
80㎡以上90㎡未満：11件（5.61%）
90㎡以上：3件（1.53%）
取引された平均専有面積は、2023年は61.82㎡、2022年は61.76㎡と、ほぼ変わりません。
なお、平均取引価格を専有面積で割って、面積による平均取引価格を算出すると、2023年は39万4,556円、2022年は38万2,653円で、3.11%上昇しています。
【2023年】
取引総数：177件
500万円未満：なし
500万円以上1,000万円：9件（5.08%）
1,000万円以上2,000万円未満：50件（28.25%）
2,000万円以上3,000万円未満：68件（38.42%）
3,000万円以上5,000万円未満：45件（25.42%）
5,000万円以上1億円未満：なし
1億円以上：1件（0.56%）
【2022年】
取引総数：196件
500万円未満：2件（1.02%）
500万円以上1,000万円：7件（3.57%）
1,000万円以上2,000万円未満：66件（33.67%）
2,000万円以上3,000万円未満：64件（32.65%）
3,000万円以上5,000万円未満：54件（27.55%）
5,000万円以上1億円未満：2件（1.02%）
1億円以上：なし
取引価格の平均は、2023年は2,439万1,477円、2022年は2,363万2,653円と、3.21%上昇しています。
次に、取引された専有面積による割合は下記のとおりです。
【2023年】
取引総数：177件
40㎡以上50㎡未満：27件（15.25%）
50㎡以上60㎡未満：41件（23.16%）
60㎡以上70㎡未満：55件（31.07%）
70㎡以上80㎡未満：34件（19.21%）
80㎡以上90㎡未満：15件（8.47%）
90㎡以上：4件（2.26%）
【2022年】
取引総数：196件
40㎡以上50㎡未満：30件（15.31%）
50㎡以上60㎡未満：32件（16.33%）
60㎡以上70㎡未満：76件（38.78%）
70㎡以上80㎡未満：44件（22.45%）
80㎡以上90㎡未満：11件（5.61%）
90㎡以上：3件（1.53%）
取引された平均専有面積は、2023年は61.82㎡、2022年は61.76㎡と、ほぼ変わりません。
なお、平均取引価格を専有面積で割って、面積による平均取引価格を算出すると、2023年は39万4,556円、2022年は38万2,653円で、3.11%上昇しています。
終わりに
今回は、大阪市淀川区の不動産市況について、お話し致しました。
売土地は、2022年でも3件に1件は5,000万円以上で取引されており、2023年はその割合がさらに約10%増えています。
もともと商業地と工業地は住宅地と比べて5,000万円以上で取引されている割合が高いですが、2023年は住宅地でも3件に1件は5,000万円以上で取引されています。
しかし、住宅地では2023年には200㎡以上の土地取引が36.11%あり、面積の大きい土地取引が多かったことが影響しているかもしれません。
売土地建物は、住宅と共同住宅では別の傾向が出ています。
住宅は、高額で取引された住宅が減少していることも影響し、平均取引価格が30.51%も減少しています。
一方で、共同住宅は、平均取引価格が21.58%も上昇しています。
住宅と共同住宅では、取引数にも差があるものの、取引平均価格は1ケタ違うため、共同住宅の数字に大きく影響されます。
売マンションは、淀川区では24区中3番目に小さい面積で取引されています。
実際、単身者向けの売マンション（専有面積40㎡未満）の方が、ファミリー向けの売マンション（専有面積40㎡以上）よりも取引されている数も多いことがわかりました。
ただし価格については、大きな変動は見られません。
詳細を調べてみると、一般消費者に需要が高い不動産は、価格がプラス基調で推移しているとはいえません。
高額物件の価格がプラス基調で推移しているために、全体の数字を底上げしているに過ぎません。
数回にわたって、大阪府というマクロの視点から、大阪市淀川区の西中島や三国等のミクロの視点からみた不動産市況について、お話し致しました。
改めて、同じような調査をして変化を調べてみます。
執筆者
MIRAI不動産株式会社 井﨑 浩和
大阪市淀川区にある不動産会社を経営しています。不動産に関わるようになって20年以上になります。
弊社は、“人”を大切にしています。不動産を単なる土地・建物として見るのではなく、そこに込められた"想い"に寄り添い受け継がれていくよう、人と人、人と不動産の架け橋としての役割を果たします。
売土地は、2022年でも3件に1件は5,000万円以上で取引されており、2023年はその割合がさらに約10%増えています。
もともと商業地と工業地は住宅地と比べて5,000万円以上で取引されている割合が高いですが、2023年は住宅地でも3件に1件は5,000万円以上で取引されています。
しかし、住宅地では2023年には200㎡以上の土地取引が36.11%あり、面積の大きい土地取引が多かったことが影響しているかもしれません。
売土地建物は、住宅と共同住宅では別の傾向が出ています。
住宅は、高額で取引された住宅が減少していることも影響し、平均取引価格が30.51%も減少しています。
一方で、共同住宅は、平均取引価格が21.58%も上昇しています。
住宅と共同住宅では、取引数にも差があるものの、取引平均価格は1ケタ違うため、共同住宅の数字に大きく影響されます。
売マンションは、淀川区では24区中3番目に小さい面積で取引されています。
実際、単身者向けの売マンション（専有面積40㎡未満）の方が、ファミリー向けの売マンション（専有面積40㎡以上）よりも取引されている数も多いことがわかりました。
ただし価格については、大きな変動は見られません。
詳細を調べてみると、一般消費者に需要が高い不動産は、価格がプラス基調で推移しているとはいえません。
高額物件の価格がプラス基調で推移しているために、全体の数字を底上げしているに過ぎません。
数回にわたって、大阪府というマクロの視点から、大阪市淀川区の西中島や三国等のミクロの視点からみた不動産市況について、お話し致しました。
改めて、同じような調査をして変化を調べてみます。
執筆者
MIRAI不動産株式会社 井﨑 浩和
大阪市淀川区にある不動産会社を経営しています。不動産に関わるようになって20年以上になります。
弊社は、“人”を大切にしています。不動産を単なる土地・建物として見るのではなく、そこに込められた"想い"に寄り添い受け継がれていくよう、人と人、人と不動産の架け橋としての役割を果たします。