前回から、数回にわたって不動産活用のための会社設立について取り上げております。 土地所有者を中心とする資産家の方々は、本格的に手を打たなければ次第に資産を承継することが困難になるでしょう。 そこで、個人の賃料収入からわずかな管理料を受け取ることしかできない旧来型の不動産管理会社ではなく、収益を生み出す不動産を会社が直接所有する不動産保有会社を目指すことが考えられます。 不動産保有会社を活用する方法として、どのようなものが考えられるでしょうか。 また、相続が発生すれば、不動産保有会社の株式が相続財産になり、相続税が課税されます。 株式評価の原則を理解したうえで、一工夫を加え、不動産保有会社の株式評価額を引き下げておくことが大切です。 今回は、不動産保有会社の活用事例について、お話し致します。
青空駐車場に賃貸物件を建設する
青空駐車場経営では、会社を利用しても、収入移転したり多額の管理料を払ったりする所得税対策は困難です。
さらに、土地の相続税額引き下げ対策も、駐車場のままでは無理です。
そこで、青空駐車場に会社が賃貸物件を建設することによって実現します。
さらに、土地の相続税額引き下げ対策も、駐車場のままでは無理です。
そこで、青空駐車場に会社が賃貸物件を建設することによって実現します。
相続税評価額が高い青空駐車場
青空駐車場経営の場合には、所得を会社に移すことはできません。
また、管理料を支払うといっても、わずかしか移転できません。
土地所有者に相続が発生した時の土地の評価額は、自用地として何の評価減額もありません。
そこで、有効活用に向いている土地の場合は、土地を会社が賃借し、建物を建築して賃貸する方法が考えられます。
実現できれば、土地の評価を下げて、所得税対策と家族への収入移転が可能になります。
また、管理料を支払うといっても、わずかしか移転できません。
土地所有者に相続が発生した時の土地の評価額は、自用地として何の評価減額もありません。
そこで、有効活用に向いている土地の場合は、土地を会社が賃借し、建物を建築して賃貸する方法が考えられます。
実現できれば、土地の評価を下げて、所得税対策と家族への収入移転が可能になります。
土地の無償返還に関する届出書
個人の土地を会社が借りると、会社に借地権課税の問題が生じます。
これを回避するためには、土地所有者と会社との連名で「土地の無償返還に関する届出書」を提出するか、定期借地契約を締結するとよいでしょう。
これを回避するためには、土地所有者と会社との連名で「土地の無償返還に関する届出書」を提出するか、定期借地契約を締結するとよいでしょう。
自己資金を多く準備しておきたい
会社が賃貸建物を全額借入金で取得して経営賃貸経営をしようとすると、賃貸収入から通常地代を支払って元利返済すれば、建物の使用や地域賃料相場が良い条件で貸せなければ、満足に役員や従業員に給与を払えません。
もちろん、人気住宅地域やロードサイド店舗として出店企業の人気立地であればいいですが、会社運営の資金繰りを考えると、できるだけ自己資金を多く用意しておきたいものです。
もちろん、人気住宅地域やロードサイド店舗として出店企業の人気立地であればいいですが、会社運営の資金繰りを考えると、できるだけ自己資金を多く用意しておきたいものです。
相続発生までに行う会社利用
考えられる手法は、当面の必要資金を駐車場所有者（推定被相続人）からの出資に頼ることです。
この出資金は、相続発生時点では、相続財産として評価され課税されます。
しかし、相続発生時点までは生命保険契約などで利益を圧縮し、相続発生時には死亡退職金を支給するなどの方法により、株式評価の引き下げ対策と同時に納税資金の確保を行うことができます。
この出資金は、相続発生時点では、相続財産として評価され課税されます。
しかし、相続発生時点までは生命保険契約などで利益を圧縮し、相続発生時には死亡退職金を支給するなどの方法により、株式評価の引き下げ対策と同時に納税資金の確保を行うことができます。
長期対策として考えよう
近いうちに相続が発生する可能性が高いときは、短期対策として、駐車場所有者自身が賃貸建物を建築して賃貸する方が高い効果を得られます。
しかし、駐車場所有者の年齢が比較的若く、長期対策として考えられる場合は、会社が建物を建築した方が長生きすればするほど収入移転効果が大きくなり、将来の納税資金を無税で贈与したのと同じ効果を得られることになります。
また、会社が建物を取得したときには、3年間は取引価格時価で評価されるという株式評価上の問題がありますので、中長期対策として考えましょう。
しかし、駐車場所有者の年齢が比較的若く、長期対策として考えられる場合は、会社が建物を建築した方が長生きすればするほど収入移転効果が大きくなり、将来の納税資金を無税で贈与したのと同じ効果を得られることになります。
また、会社が建物を取得したときには、3年間は取引価格時価で評価されるという株式評価上の問題がありますので、中長期対策として考えましょう。
収益性の高い賃貸物件を会社へ譲渡する
中古の賃貸建物で時価が低くなっているものの、賃料がしっかり確保でき収益性の高い建物を会社が個人から買い取ると、収入移転と相続税対策として高い効果を得ることができます。
ただし、実行にはいくつか注意すべき点があります。
ただし、実行にはいくつか注意すべき点があります。
中古の賃貸物件を会社へ譲渡
個人が所有している収益性の高い中古賃貸物件を会社に売却すると、高収益物件を会社に移転することになり、収入移転による所得税対策と相続税対策を同時に実現できます。
特に高額所得者が収益性の高い物件を売却すれば、その効果が高くなります。
特に高額所得者が収益性の高い物件を売却すれば、その効果が高くなります。
建物は原則として時価で譲渡
建物は売却時の時価で譲渡する必要があります。
相続税を計算するときの建物の評価額は時価で評価されることとされていますが、建物の時価は個別に評価する必要があり、実務上、不動産鑑定士による鑑定評価によって算定する方法もとられています。
また、定額法による減価償却の未償却残高で譲渡していれば、課税上弊害がないとする考え方もあるようです。
留意すべき点は、建物の売買に伴う金銭の授受と変更登記がなければ、税務上否認されることもあり得ることです。
相続税を計算するときの建物の評価額は時価で評価されることとされていますが、建物の時価は個別に評価する必要があり、実務上、不動産鑑定士による鑑定評価によって算定する方法もとられています。
また、定額法による減価償却の未償却残高で譲渡していれば、課税上弊害がないとする考え方もあるようです。
留意すべき点は、建物の売買に伴う金銭の授受と変更登記がなければ、税務上否認されることもあり得ることです。
土地の無償返還に関する届出書の提出
中古建物を会社が買い取ると土地所有者との間で借地権課税の問題が発生します。
土地の無償返還に関する届出書などの提出か、相当の地代の支払い、もしくは定期借地契約をする必要があります。
忘れないようにしないと思わぬ税金がかかるケースがあります。
土地の無償返還に関する届出書などの提出か、相当の地代の支払い、もしくは定期借地契約をする必要があります。
忘れないようにしないと思わぬ税金がかかるケースがあります。
建築費の高騰に注意
建築費の高騰時に建てた賃貸建物は建築価格が高く、借入金も多く残ってるという特徴があります。
このような中古建物を会社に売却しようとしても、建物の時価が建物の未償却残高より大幅に安く、譲渡損失が出て、その譲渡損失をほかの所得と損益通算できないという問題があります。
しかも建物売却価額よりも多くの借入金残高があり、いわゆるオーバーローン状態であるため、資金繰りがつかなくて実行できない例もあります。
このような場合には、土地とともに譲渡する方法も考えられます。
この場合、会社が購入資金を調達できるかどうかが問題になりますが、どうしても調達できない場合は、元の所有者から資金を借り入れることになります。
このような方法を実行するときは、きっちりした金銭消費貸借契約を結び、合理的な返済計画が必要となります。
このような中古建物を会社に売却しようとしても、建物の時価が建物の未償却残高より大幅に安く、譲渡損失が出て、その譲渡損失をほかの所得と損益通算できないという問題があります。
しかも建物売却価額よりも多くの借入金残高があり、いわゆるオーバーローン状態であるため、資金繰りがつかなくて実行できない例もあります。
このような場合には、土地とともに譲渡する方法も考えられます。
この場合、会社が購入資金を調達できるかどうかが問題になりますが、どうしても調達できない場合は、元の所有者から資金を借り入れることになります。
このような方法を実行するときは、きっちりした金銭消費貸借契約を結び、合理的な返済計画が必要となります。
賃貸借契約書のまき直しや借家人への通知
所有者が個人から会社へ変更するための、書類等の手続きをしなければなりません。
建物の売買契約手続き、また建物の所有者が会社に変わったことに伴う借家人やテナントとの賃貸借契約、引継ぎ確認書類、振込口座の変更手続き、敷金（保証金）の旧所有者からの引き継ぎとそれに伴う資金移動など、細部にわたって手続きをして、その証拠書類を整理して保存しておかなければなりません
建物の売買契約手続き、また建物の所有者が会社に変わったことに伴う借家人やテナントとの賃貸借契約、引継ぎ確認書類、振込口座の変更手続き、敷金（保証金）の旧所有者からの引き継ぎとそれに伴う資金移動など、細部にわたって手続きをして、その証拠書類を整理して保存しておかなければなりません
幹線道路沿いへの事業用賃貸
幹線道路沿いに一定以上の広さの土地を所有していると、店舗用地として有利な条件で賃貸することができ、効率の良い有効活用ができます。
この場合に定期借家事業用借地契約にしておけば、将来の返還リスクを回避できます。
この場合に定期借家事業用借地契約にしておけば、将来の返還リスクを回避できます。
事業用借地と建設協力金方式
建設協力金方式（リースバック方式）は、建物を土地所有者などが建設し、その資金の全部または一部をテナントが無利息で融資するものです。
したがって普通借家契約であれば、相当の事由がなければ契約期間が満了しても退去を求めることができなくなる恐れがあります。
そうなれば、他に有利な条件で貸せる可能性があっても、現状の契約を継続しなければなりません。
一方、授業用借地については、そのような恐れはありません。
もっとも建設協力金方式であっても、定期借家契約を締結することができれば、そのリスクを解消することができます。
したがって普通借家契約であれば、相当の事由がなければ契約期間が満了しても退去を求めることができなくなる恐れがあります。
そうなれば、他に有利な条件で貸せる可能性があっても、現状の契約を継続しなければなりません。
一方、授業用借地については、そのような恐れはありません。
もっとも建設協力金方式であっても、定期借家契約を締結することができれば、そのリスクを解消することができます。
中途解約時の条件
建設協力金方式で通と撤退された場合は、預かった建設協力金は建物に変わっているとして、建設協力金の未返還部分は返さなくて良い契約になっていることが多いようです。
しかし、この返還不要の建設協力金は税務上収入にはなります。
土地所有者は、収益計上し、税金を負担しなければなりません。
その資金は、当社の建物建設資金ではなくなっているため、支払う税金の分だけキャッシュフローが不足することになります。
また、テナント専用に作られているため、他に転貸することは極めて難しいでしょう。
しかし、この返還不要の建設協力金は税務上収入にはなります。
土地所有者は、収益計上し、税金を負担しなければなりません。
その資金は、当社の建物建設資金ではなくなっているため、支払う税金の分だけキャッシュフローが不足することになります。
また、テナント専用に作られているため、他に転貸することは極めて難しいでしょう。
建物解体費用
事業用借地の場合には、中途解約であろうが、契約期間満了であろうが、賃借人に建物取り壊し義務が課されています。
一方で、建設協力金方式は、あくまで建物の所有者は土地所有者ですから、通常、建物取り壊し費用は賃借人に生じません。
しかし、建物はその賃借人のための仕様になっていることが多いため、結果的に取り壊さざるを得なくなれば、建物所有者はその費用負担を負うことになります。
一方で、建設協力金方式は、あくまで建物の所有者は土地所有者ですから、通常、建物取り壊し費用は賃借人に生じません。
しかし、建物はその賃借人のための仕様になっていることが多いため、結果的に取り壊さざるを得なくなれば、建物所有者はその費用負担を負うことになります。
所得税対策としての側面
事業用借地の場合には地代収入となり、収入は土地所有者のものです。
この収入の分散が困難なことは以前に述べたとおりです。
建設協力金方式の場合には、建物を会社の所有にすれば収入は会社のものになり、収入を分散することできます。
所得税対策上は、建設協力金方式のほうが有利です。
この収入の分散が困難なことは以前に述べたとおりです。
建設協力金方式の場合には、建物を会社の所有にすれば収入は会社のものになり、収入を分散することできます。
所得税対策上は、建設協力金方式のほうが有利です。
相続税額引き下げ対策
建物所有による建物評価引き下げ効果と土地の貸家建付地評価減額は、建設協力金方式しかできません。
確かに、事業用借地であっても土地の評価減額は一定の割合でできますが、建物を所有することによる評価引き下げ効果の方が大きいことはいうまでもないでしょう。
確かに、事業用借地であっても土地の評価減額は一定の割合でできますが、建物を所有することによる評価引き下げ効果の方が大きいことはいうまでもないでしょう。
貸付事業用宅地等の小規模宅地等の特例を活用
被相続人が所有していた土地が貸付事業の用に供されていた場合には、その面積のうち最大200㎡までの評価額の50%相当額を相続税の課税対象から減額することができます。
ただし、一定要件のもとでしか適用できません。
事前に対応することによって適用できるようにしておくことが、相続税の大きな節税につながります。
ただし、一定要件のもとでしか適用できません。
事前に対応することによって適用できるようにしておくことが、相続税の大きな節税につながります。
参考：相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）【国税庁】
小規模宅地等の特例活用
被相続人の相続財産である土地が小規模宅地等の特例対象となる場合、相続または遺贈により取得した親族が適用要件を満たすときは、特定事業用宅地等については400㎡まで80%、特定居住用宅地等については330㎡まで80%、貸付事業用宅地等については200㎡まで50%を減額できる特例があります。
特定事業用宅地等の適用ができる宅地等と特定居住用宅地等の適用ができる宅地等の両方がある場合には、ダブルで適用できることとされており、最大730㎡まで80%減額が可能となっています。
ただし、不動産賃貸に供されている宅地等である貸付事業用地等と併用して使う場合には、最大面積は200㎡に換算して計算することにされています。
特定事業用宅地等の適用ができる宅地等と特定居住用宅地等の適用ができる宅地等の両方がある場合には、ダブルで適用できることとされており、最大730㎡まで80%減額が可能となっています。
ただし、不動産賃貸に供されている宅地等である貸付事業用地等と併用して使う場合には、最大面積は200㎡に換算して計算することにされています。
特定事業用宅地等と特定居住用宅地等を適用できないケース
特定事業用宅地等は、被相続人または被相続人と生計を一にしている親族が製造業や販売業、飲食業、サービス業などの事業に供しているなどの必要があり、不動産貸付業だけの場合には適用がありません。
また、特定居住用宅地等は、相続または遺贈により取得した親族が被相続人と同居している場合や、相続または遺贈により取得した親族が自己またはその配偶者、3親等内の親族等が所有する居宅に居住していないことなどの一定の条件があり、適用できないケースも少なくありません。
また、特定居住用宅地等は、相続または遺贈により取得した親族が被相続人と同居している場合や、相続または遺贈により取得した親族が自己またはその配偶者、3親等内の親族等が所有する居宅に居住していないことなどの一定の条件があり、適用できないケースも少なくありません。
貸付事業用宅地等の適用要件
貸付事業用宅地等の適用は、次のいずれかを満たすことが必要です。
【被相続人の貸付事業の用に供されていた宅地等】
事業承継要件
その宅地等に係る被相続人の貸付事業を相続税の申告期限まで引き継ぎ、かつその申告期限までその貸付事業を行っていること。
保有継続要件
その宅地等を相続税の申告期限まで有していること。
【被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の貸付け事業のように供されていた宅地等】
事業承継要件
相続開始前から相続税の申告期限まで、その宅地等に係る貸付事業を行っていること。
保有継続要件
その宅地等を相続税の申告期限まで有していること。
適用対象となるのは、被相続人の親族が相続または遺贈によって取得した宅地等を相続税の申告期限まで保有し、かつ、貸付事業を継続している場合に限られます。
【被相続人の貸付事業の用に供されていた宅地等】
事業承継要件
その宅地等に係る被相続人の貸付事業を相続税の申告期限まで引き継ぎ、かつその申告期限までその貸付事業を行っていること。
保有継続要件
その宅地等を相続税の申告期限まで有していること。
【被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の貸付け事業のように供されていた宅地等】
事業承継要件
相続開始前から相続税の申告期限まで、その宅地等に係る貸付事業を行っていること。
保有継続要件
その宅地等を相続税の申告期限まで有していること。
適用対象となるのは、被相続人の親族が相続または遺贈によって取得した宅地等を相続税の申告期限まで保有し、かつ、貸付事業を継続している場合に限られます。
相続開始前「3年以内貸付宅地等」
相続開始前3年以内に貸付けを開始した宅地等は貸付事業用宅地の対象となりませんが、相続開始の日まで3年を超えて事業用規模で貸付事業を行っているものが、その貸付事業の用に供している宅地等は適用対象とされます。
貸付事業用宅地等の特例の適用不可を適用可能にする
被相続人が所有している建物を賃借して、飲食店やクリニックなどを経営している生計別の被相続人の親族が、相続または遺贈によりこの土地・建物を取得した場合には、相続開始時点では「被相続人の貸付事業の用に供されていた宅地等」に該当します。
しかし、相続または遺贈によって取得した後は自己所有になりますので、貸付事業に供していることにはなりません。
結果、貸付事業用宅地等の課税価格の特例の適用を受けることができません。
この場合には、被相続人の生前に建物を不動産保有会社に譲渡して、土地の賃貸借をすれば、土地を相続等によって取得した後も貸付事業用地等となり、課税価格の特例の適用を受けることができます。
もちろん、登録免許税や不動産取得税などの費用が必要ですが、課税価格の特例で控除できる金額が大きく、その結果減少する相続税額が費用の額より多ければメリットがあるでしょう。
しかし、相続または遺贈によって取得した後は自己所有になりますので、貸付事業に供していることにはなりません。
結果、貸付事業用宅地等の課税価格の特例の適用を受けることができません。
この場合には、被相続人の生前に建物を不動産保有会社に譲渡して、土地の賃貸借をすれば、土地を相続等によって取得した後も貸付事業用地等となり、課税価格の特例の適用を受けることができます。
もちろん、登録免許税や不動産取得税などの費用が必要ですが、課税価格の特例で控除できる金額が大きく、その結果減少する相続税額が費用の額より多ければメリットがあるでしょう。
特定事業用資産の買換えによる特例を活用
個人所有の青空駐車場を会社に売却し、その資金をもとに売却した土地の上に建物を建築して第三者に賃貸すれば、譲渡所得の課税について「特定事業用資産の買換え特例」の適用を受けることができます。
相当地代方式により、会社の資金繰りがクリアできるならば、大きな相続税対策になります。
相当地代方式により、会社の資金繰りがクリアできるならば、大きな相続税対策になります。
長期保有の事業用資産の買い替え特例
特定の事業用資産の買換えの場合の譲渡所得の課税の特例（法人は特定資産の買換えの特例）のうち、いわゆる7号買換えは、その年1月1日現在の所有期間が10年を超える長期保有の土地等、建物または構築物である事業用資産を譲渡し、国内にある土地等、建物または構築物である事業用資産に買い替えた場合に適用があります。
買い替え資産のうち土地等については、事務所等の一定の建築物の敷地の用に供されているもののうち、その面積が300㎡以上のものに限定されています。
買い替え資産のうち土地等については、事務所等の一定の建築物の敷地の用に供されているもののうち、その面積が300㎡以上のものに限定されています。
都心部への課税繰延割合の縮小
事業用資産の買換えの課税繰延割合は80%ですが、例えば地方から東京都特別区の集中地域への買い換えの課税繰延割合は70%、地方から東京都特別区以外の集中地域への買い換えの課税繰延割合は75%になります。
※集中地域とは次に掲げる区域をいいます。
1. 東京都の特別区の存する区域および武蔵野市の区域ならびに三鷹市、横浜市、川崎市および川口市の区域のうち首都圏整備法施行令別表に掲げる区域を除く区域
2. 首都圏整備法第24条第1項の規定により指定された区域
3. 大阪市の区域および近畿圏整備法施行令別表に掲げる区域
4. 首都圏、近畿圏および中部圏の近郊整備地帯等の整備のための国の財政上の特別措置に関する法律施行令別表に掲げる区域
※集中地域とは次に掲げる区域をいいます。
1. 東京都の特別区の存する区域および武蔵野市の区域ならびに三鷹市、横浜市、川崎市および川口市の区域のうち首都圏整備法施行令別表に掲げる区域を除く区域
2. 首都圏整備法第24条第1項の規定により指定された区域
3. 大阪市の区域および近畿圏整備法施行令別表に掲げる区域
4. 首都圏、近畿圏および中部圏の近郊整備地帯等の整備のための国の財政上の特別措置に関する法律施行令別表に掲げる区域
賃貸物件の建築によって買換え特例を適用
会社が個人地主からその事業用の土地を購入した後、個人地主は会社と土地の賃貸借契約を結びます。
個人地主は、その土地の売却代金または資金に不足がある場合には、若干の借入金をプラスしてこの土地に賃貸用の建物を建築し、第三者に賃貸します。
事業用資産の買換え特例の適用要件を満たしていれば、原則として、土地の譲渡益の80%が繰り延べられ、20%部分にだけ税金がかかることになります。
長期所有の土地を売却したときの税率は、住民税込みで約20%です。
そのため、20%×20%の税額となって、譲渡益の約4%の税金で済みます。
会社の土地購入資金の調達、相当の地代を支払えるだけの収益があるか。譲渡資産が事業用資産に該当するかなど、クリアしなければならない要件はありますが、会社が個人地主の土地を購入するために借りたお金を、個人地主からの収入で返済するという贈与プランともいえます。
個人地主は、その土地の売却代金または資金に不足がある場合には、若干の借入金をプラスしてこの土地に賃貸用の建物を建築し、第三者に賃貸します。
事業用資産の買換え特例の適用要件を満たしていれば、原則として、土地の譲渡益の80%が繰り延べられ、20%部分にだけ税金がかかることになります。
長期所有の土地を売却したときの税率は、住民税込みで約20%です。
そのため、20%×20%の税額となって、譲渡益の約4%の税金で済みます。
会社の土地購入資金の調達、相当の地代を支払えるだけの収益があるか。譲渡資産が事業用資産に該当するかなど、クリアしなければならない要件はありますが、会社が個人地主の土地を購入するために借りたお金を、個人地主からの収入で返済するという贈与プランともいえます。
不動産保有会社の株式評価額の引き下げ
相続が発生すれば、不動産保有会社の株式が相続財産になり相続税が課税されます。
資産を直接保有しても、会社の株式という形で間接保有しても、評価が同じでは相続税対策にはなりません。
株式評価の原則を理解し、一工夫を加え、不動産保有会社の株式評価額を下げておくことが大切です。
資産を直接保有しても、会社の株式という形で間接保有しても、評価が同じでは相続税対策にはなりません。
株式評価の原則を理解し、一工夫を加え、不動産保有会社の株式評価額を下げておくことが大切です。
資産が会社に移転しても相続財産はなくなりません
個人所有財産を会社所有財産に移したからといって、相続財産がなくなるわけではありません。
資産家の所有する不動産等の財産が、不動産保有会社の自社株式、あるいは現預金や自社への貸付金に転換するだけです。
そのため、相続時に不動産等と比較すると自社株評価額が大きく下がっているわけではありません。
できれば、生前に大きく自社株評価を引き下げた上で、生前に自社株式や貸付金を贈与しておきたいでしょう。
貸付金は現預金と同様100%評価ですが、株式は賢く対策すれば評価を大きく引き下げることができます。
不動産保有会社は原則同族会社であり、従業員数や売上から判断すると税務上は子会社あるいは中会社と判定されるでしょう。
その場合には、株式評価は類似業種比準価額と純資産価額との併用方式となりますが、両方の引き下げ対策は似ていますが異なりますので、要注意です。
資産家の所有する不動産等の財産が、不動産保有会社の自社株式、あるいは現預金や自社への貸付金に転換するだけです。
そのため、相続時に不動産等と比較すると自社株評価額が大きく下がっているわけではありません。
できれば、生前に大きく自社株評価を引き下げた上で、生前に自社株式や貸付金を贈与しておきたいでしょう。
貸付金は現預金と同様100%評価ですが、株式は賢く対策すれば評価を大きく引き下げることができます。
不動産保有会社は原則同族会社であり、従業員数や売上から判断すると税務上は子会社あるいは中会社と判定されるでしょう。
その場合には、株式評価は類似業種比準価額と純資産価額との併用方式となりますが、両方の引き下げ対策は似ていますが異なりますので、要注意です。
類似業種比準方式による引き下げ
類似業種比準方式では、1株当たりの配当金額・利益金額・純資産価額を、上場会社と比較して評価額を調整します。
会社に地価や株価の下落による含み損がある場合には、思い切って売却し損をつくる、その他に親族役員に退職金を支給するなどによって、利益額を圧縮することができます。
どちらも支払わない限り、税務上の利益を下げることはできません。
さらに、類似業種比準価額の算定にあたっての純資産価額は簿価によりますので、帳簿上に現れていない含み損、たとえば資産の含み損、将来の退職金、不良債権などを、社外への売却や支払いなどで実現することは、株価を下げる要因となります。
株式の評価の計算では、配当金額は記念配当などの毎期継続性のないものは含みません。
配当については、法人税では経費となりません。
そのため、通常の配当は最小限に抑えた方が、相続税の節税にも法人税の節税にもなるでしょう。
会社に地価や株価の下落による含み損がある場合には、思い切って売却し損をつくる、その他に親族役員に退職金を支給するなどによって、利益額を圧縮することができます。
どちらも支払わない限り、税務上の利益を下げることはできません。
さらに、類似業種比準価額の算定にあたっての純資産価額は簿価によりますので、帳簿上に現れていない含み損、たとえば資産の含み損、将来の退職金、不良債権などを、社外への売却や支払いなどで実現することは、株価を下げる要因となります。
株式の評価の計算では、配当金額は記念配当などの毎期継続性のないものは含みません。
配当については、法人税では経費となりません。
そのため、通常の配当は最小限に抑えた方が、相続税の節税にも法人税の節税にもなるでしょう。
純資産価額方式による引き下げ
純資産価額方式では、会社の正味財産である純資産額を株式総数で割ったものを評価額とする1株当たりの資産額です。
純資産価額方式においても、役員であるオーナーの生前退職による多額の退職金の支払、払ってもらえない未収家賃につき契約解除により貸倒計上するなどを実行すれば、資産が減少し、自社株式の評価額は大きく下がります。
また、家屋は固定資産税評価額で評価します。
そこで、新たな投資で収益性の高い建物を取得すれば、自社株式の評価引き下げ効果があり、効果的に相続税対策になります。
純資産価額方式においても、役員であるオーナーの生前退職による多額の退職金の支払、払ってもらえない未収家賃につき契約解除により貸倒計上するなどを実行すれば、資産が減少し、自社株式の評価額は大きく下がります。
また、家屋は固定資産税評価額で評価します。
そこで、新たな投資で収益性の高い建物を取得すれば、自社株式の評価引き下げ効果があり、効果的に相続税対策になります。
賃貸建物の取得によって自社株式の評価を下げる
特に不要になった遊休地について、余裕資金を活用して賃貸物件等を建てるという方法があります。
自己資金の有効活用と自社株式の評価減対策という、双方の視点から有利な方法といえます。
会社で賃貸建物を建てても、個人で建てるのと同じように自社株式において評価減の効果があります。
取得した不動産が賃貸物件なら、土地は、貸家建付地として路線価（公示価格のおよそ80%）で評価した金額から、（借地権×借家権）の割合を差し引いた額が評価額となります。
家屋は、貸家として固定資産税評価額から借家権割合（30%が多い）を差し引いた額となります。
現金と比較すると、それぞれ非常に効果の高い評価減になります。
ただし、取得してから3年経たないと相続税評価額になりませんので、評価減の効果が現れないことに注意してください。
自己資金の有効活用と自社株式の評価減対策という、双方の視点から有利な方法といえます。
会社で賃貸建物を建てても、個人で建てるのと同じように自社株式において評価減の効果があります。
取得した不動産が賃貸物件なら、土地は、貸家建付地として路線価（公示価格のおよそ80%）で評価した金額から、（借地権×借家権）の割合を差し引いた額が評価額となります。
家屋は、貸家として固定資産税評価額から借家権割合（30%が多い）を差し引いた額となります。
現金と比較すると、それぞれ非常に効果の高い評価減になります。
ただし、取得してから3年経たないと相続税評価額になりませんので、評価減の効果が現れないことに注意してください。
終わりに
今回は、不動産保有会社の活用事例について、お話し致しました。
マイナンバー法による国民全体に番号を交付する個人番号制度によって、資産家高額所得者の所得や資産の透明化が進み、大きな影響が予想されます。
土地所有者を中心とする資産家の方々は、本格的に手を打たなければ次第に資産を承継することが困難になるでしょう。
株式評価の原則を理解したうえで、一工夫を加え、不動産保有会社の株式評価額を引き下げておくことが大切です。
数回にわたって、不動産活用のための会社設立について、お話し致しました。
法人化による相続税節税を実現するためには、計画的な財産移転が必要です。
しかし、個人の賃料収入からわずかな管理料を受け取ることしかできない旧来型の不動産管理会社ではなく、収益を生み出す不動産を会社が直接所有する不動産保有会社を目指すことを検討してみてはいかがでしょうか。
執筆者
MIRAI不動産株式会社 井﨑 浩和
大阪市淀川区にある不動産会社を経営しています。不動産に関わるようになって20年以上になります。
弊社は、“人”を大切にしています。不動産を単なる土地・建物として見るのではなく、そこに込められた"想い"に寄り添い受け継がれていくよう、人と人、人と不動産の架け橋としての役割を果たします。
マイナンバー法による国民全体に番号を交付する個人番号制度によって、資産家高額所得者の所得や資産の透明化が進み、大きな影響が予想されます。
土地所有者を中心とする資産家の方々は、本格的に手を打たなければ次第に資産を承継することが困難になるでしょう。
株式評価の原則を理解したうえで、一工夫を加え、不動産保有会社の株式評価額を引き下げておくことが大切です。
数回にわたって、不動産活用のための会社設立について、お話し致しました。
法人化による相続税節税を実現するためには、計画的な財産移転が必要です。
しかし、個人の賃料収入からわずかな管理料を受け取ることしかできない旧来型の不動産管理会社ではなく、収益を生み出す不動産を会社が直接所有する不動産保有会社を目指すことを検討してみてはいかがでしょうか。
執筆者
MIRAI不動産株式会社 井﨑 浩和
大阪市淀川区にある不動産会社を経営しています。不動産に関わるようになって20年以上になります。
弊社は、“人”を大切にしています。不動産を単なる土地・建物として見るのではなく、そこに込められた"想い"に寄り添い受け継がれていくよう、人と人、人と不動産の架け橋としての役割を果たします。