高額所得者と資産家の増税に対する不動産会社の活用について

相続税対策としての会社設立のメリットは、不動産所有者個人に入る収入が、家賃・地代や管理料として会社に入り、個人財産の蓄積を防ぐことができることにあります。

個人名義のまま不動産を所有し続けると、その収益はそのまま個人財産として蓄積され、相続税の課税対象となります。

会社を通じて子や孫などに移転しておけば、結果的に相続税の課税をされずに納税資金を準備することができます。

出資者を将来の被相続人対象者以外の子や孫などにしておけば、出資の評価額は相続財産にはなりません。

もちろん、その子や孫の相続の際には、株式や出資の評価として課税対象とされますが、その対策は時間をかければ土地や建物などより容易で、少ない費用で贈与することができます。

もっとも十分に時間があるなら、あえて被相続人対象者自身が出資し、その株式等の評価を下げた上で贈与することなどもできるでしょう。

子が複数いる場合で、有効活用できる土地をそれぞれの子ごとに相続させる予定の場合には、1つの会社で実行するのではなく、それぞれの子ごとに会社を設立しておかないと、将来の争いの種を作ることになりかねません。

不動産所得者の場合には、どうしても家族の中の一人の方に所有不動産が集中しており、結果として所得も集中していることが多いようです。

所得金額が1,800万円を超えると、所得税・住民税合計の税率が50%になります。
4,000万円を超えると、合計で55%になります。
会社を設立して収入を会社に移転し、その会社から給与や役員報酬として子や配偶者などに分散すると、この所得税住民税の税率が低いところで適用することができ、合計すると設営することができます。

もちろん、実際に役員や従業員として勤務していなければなりません。

会社契約で従業員や役員の生命保険に加入すると、契約内容にもよりますが、少なくとも掛け捨て部分の保険金が費用として処理でき、個人では一部費用化できない土地取得の借入金利子についても、会社では全額費用化できます。

青色申告をしている個人の場合には、欠損金の繰越控除は3年ですが、会社の場合は最長10年間可能です。

さらに個人の場合には、不動産や株式の譲渡損失をほかの所得と通算することができませんが、会社の場合は損益通算できます。

会社設立の場合には、次のように様々な費用や手数がかかりますし、個人の場合以上に経理をしっかりしなければなりません。その点には留意しましょう。

【会社設立のデメリットの例】
■ 会社設立時の費用が、30万円～50万円程度必要。
■ 社会保険に加入しなければならず、会社負担分の社会保険料が余分に必要。
■ 経理を個人と分離して、しっかり記帳しなければならない。
■ 決算申告のための税理士費用が必要。
■ 会社が赤字であっても、法人住民税の均等割が必要。

実際には、不動産の収入から直接かかる費用を差し引いた所得に法人税が課税されるのではなく、ここから役員報酬や従業員の給与を支払います。
仮に1,000万円の所得から2名に500万円ずつの給料を支払ったとすると、会社の所得はゼロになります。

個人の場合には1,000万円から各種の所得控除がありますので、その所得控除が200万円と仮定すると、800万円の課税所得になります。
給与に対する課税は給与所得控除がありますので、所得税住民税の合計で1人約39万2,000円、 2人分で78万4,000円になります。

一方、個人の不動産所得の場合には、所得税、住民税事業税の合計で235万5,000円になり、差額が約157万円と大きな差になります。

所得税・住民税、事業税以外の面でも、個人のままだと所得金額から税金負担分を差し引いた金額が残るため、その累積分が相続財産として相続発生時点で課税されてしまいます。

会社の収入にして、それぞれが給与を貯めて、将来の相続税の納税資金として貯蓄しておけば、社会保険と所得税・住民税を差し引いても、手元に残る資金は違ってきます。

このようにして、相続税の納税資金準備対策として、不動産保有会社を設立します。
もちろん資金の事前移転によって、相続税額引き下げ対策にもなっています。

「安定収入確保と相続税額引き下げ対策のために賃貸住宅を建てる場合、その所有者を誰にしたらよいか。」
非常によく受ける質問です。

しかし、それほど簡単に決められるものではありません。
たとえば、次のような条件によって、その答えは大きく異なるでしょう。

■ 土地所有者の相続発生までの期間
■ 土地所有者の。相続財産の総額と相続税額予想額
■ 土地所有者の現在の所得金額
■ 後継者の現在の所得金額
■ 建築しようとしている物件から得られる収支見込額や建築総額

相続税額引き下げ対策をするためには、建物の所有者を土地所有者本人にする必要があります。
しかしこの場合は、今後入ってくる収益が相続税の課税対象に取り込まれてしまい、だんだんと相続財産が増えることになります。

一方、親族所有にしたときには、相続税額引き下げ対策としての効果は全くないことになります。
しかし、家賃収入は親族のものとなりますので、将来の相続財産の累積がその分なくなるとともに、土地所有者の所得税が安くなりますので、所得の多い土地所有者にとっては所得税対策になります。

もっとも、親族が既に高い所得を得ていて、所得税住民税を多く払っているときには効果はありません。

会社を作って、あるいは既に存在する会社が賃貸住宅を建築すると、土地の評価減額は貸地としての評価減額があるため、土地所有者が建てるのとほぼ同じ効果があります。
ただし、土地の無償返還に関する届出書を提出しなければなりません。

一方、収入移転は会社の役員給与という形で建物を親族所有にするより、フレキシブルに対応できます。

しかし、会社が建物を所有すると、次のような問題があります。
■ 新設会社の場合は、建築資金の借入れが困難。
※ 対応策としては、個人が借りて会社に貸し付けるなどの方法を検討します。ただし様々な留意点がありますので、専門家に相談しましょう。
■ 会社が借入すると、その元本返済分が利益となり、法人税納付が必要になる場合が多い。

所有者を決めるときには、相続発生時期の予想、相続税の総額、所得税・住民税対策の3点を総合的に判断しなければなりません。

しかしそれ以上に、相続人間の争いに備えるうえで、誰が所有するかは重要です。

税金だけで決めるのではなく、遺産をどう承継させるのか、遺言書作成も視野に入れて、すべての相続財産の把握とその評価および相続税の試算をしましょう。

手順を追って、全体を総合的に見て判断されることが望ましいでしょう。

会社の名前のことを商号といいますが、株式会社を設立するときには、会社の商号は自由に決めることができます。
ただし、やみくもに商号を決めると不正競争防止法などで訴えられる可能性もあるのでご注意ください。

また、商号の中にアルファベットやアラビア数字、一定の記号を組み入れることができるようになっています。
不動産管理会社の場合には、〇〇興産や××管財といった名前がよくつけられ、その〇〇や××の部分に苗字やイニシャルを組み込む例が多く見受けられます。
斬新な名前を考えるのもよいでしょう。

出資者は必ず役員にならなければならないと勘違いされている方がおられますが、株式会社では出資者はあくまで会社に資金を出資する人で、役員はその会社の事業を執行する人や監査をする人です。

取締役会のない株式会社の場合、監査役は必要とされませんので、取締役だけを選任します。
出資は、その会社の価値が上昇すると、その評価額が上昇することになります。

不動産保有会社の出資者は、不動産所有者ではなく、推定相続人である配偶者や子あるいは孫にするのが良いでしょう。
そのお金がないのであれば、その資金を贈与することも1つの方法です。

なお、役員として給与を支給することによる資金分散を1つの目的とするわけですから。不動産所有者を役員等にして多額の給与を支給するのでは、その効果を自ら低減してしまうことになります。

ただし公務員の場合は、会社の役員への就任の禁止ないしは自粛を求めている場合もありますので、注意しましょう。

なお、例えば、父所有の土地や建物を現物出資して会社を設立したり、設立後に負担付で譲渡したりすることによって、不動産保有会社を設立あるいは設立後移転させる方法をとるときには、出資者を財産所有者である父にすることが良いでしょう。

父の出資として財産評価が下がっているときに、推定相続人に出資持ち分を贈与します。
分散して贈与しても登録免許税などがかかりません。
また、土地や建物と比較して贈与しやすくなる可能性があります。
類似業種比準価額を利用できる場合には、評価額が下がることがあります。

未成年者を役員や出資者にすることについて、法令上の制限はありませんが、役員や従業員とするには物理的に時間が取れないというのでは、実務上好ましくありません。

株式会社の場合は、役員就任の際や出資者になる際にも印鑑証明などが必要です。