サービス付き高齢者向け住宅の概要について【不動産活用】

2011年（平成23年）に「高齢者の居住の安定確保に関する法律（高齢者住まい法）」が改正されました。
これによって、高齢者向けの施設として、サービス付き高齢者向け住宅が加わることとなりました。

1. 介護保険施設
介護保険で被保険者である利用者にサービスを提供できる施設を、介護保険施設といいます。
リハビリ型の介護老人保健施設のほかに、介護老人福祉施設（特別養護老人ホーム）、介護療養型医療施設があります。
介護保険施設は、地方公共団体や社会福祉法人および医療法人等のみが経営することができ、営利法人は経営できません。

2. 居住施設（有料老人ホーム）
有料老人ホームは、介護保険の適用の有無や介護サービスの内容に応じて、「介護付き」、「住宅型」、「健康型」の3つのタイプに分けられます。
なお、健康型はニーズがないためほとんどありません。
いずれのタイプも、入居者が家賃を負担します。
軽費老人ホームおよびグループホームも、入居者が家賃を負担します。

3. サービス付き高齢者向け住宅
60歳以上の方、要介護要支援認定を受けている単身者およびこれらの方と同居する配偶者などを入居者とします。
各居住部分の床面積が原則25㎡以上で、バリアフリー構造の賃貸住宅です。
一定の資格を有する者が日中常駐して、状況把握サービスや生活相談サービスを行っている等の要件を満たしている住宅です。

サービス付き高齢者向け住宅の登録には、いくつかの要件があります。

1. 入居者は原則60歳以上
入居者は、高齢者、要介護・要支援の認定を受けている単身者、およびこれらの方と同居する配偶者、60歳以上の親族、要介護または要支援認定を受けている親族等がいる場合の家族が対象です。

2. 床面積
各居住部分の専用床面積が、原則25㎡以上必要です。
ただし、居間、食堂、台所、その他の住宅の部分について高齢者が共同して利用するため十分な面積を有している場合には、18㎡以上で良いとされています。

3. 必要な設備
各居住部分に、台所、水洗トイレ、収納設備、洗面設備、浴室を備えなければなりません。
ただし、共用部分に共同して利用するため適切な台所、収納設備、または浴室を備えることによって、各戸に備える場合と同等以上の居住環境が確保される場合は、各戸に台所、収納設備、または浴室を備えなくても良いとされています。
他にも、段差のない床、手すりの設置、廊下幅の確保など、バリアフリー構造であることが必要です。

4. 状況把握サービスおよび生活相談のサービス
少なくとも、毎日1回以上の「状況把握サービス」と「生活相談のサービス」を提供しなければなりません。
また、ケアの専門家が、少なくとも日中、サービス付き高齢者向け住宅の敷地、その敷地に隣接もしくは近接する土地に存する建物に常駐して、これらのサービスを提供する必要があります。
常駐しない時間帯は、緊急通報システムを提供する必要があります。

5. 契約は書面により居住の安定化が図られたもの
①書面による、居住専用部分が明示された契約でなければなりません。
②賃貸借方式による契約と利用権方式による契約がありますが、いずれの場合も長期入院などを理由に事業者から一方的に解約できないことにするなど、居住の安定が図られた契約内容になっていなければなりません（なお、ほとんどの契約が賃貸借方式です）。
③権利金やその他の金銭を受領できず、敷金・家賃・サービスの対価のみしか受け取ることができません。
④家賃等について、前払金を受領する場合は、次の要件を満たす場合があります。
■前払金の算定基礎、返還債務の金額の算定方法が明示されていること。
■入居後3ヶ月以内に、契約を解除または入居者が死亡したことにより契約が終了した場合、「契約解除までの日数×日割り計算した家賃等」を除いて前払金を返還すること。
■返還義務を負うこととなる場合に備えて、前払金に対して必要な保全措置が講じられていること。
⑤サービス付き高齢者向け住宅の工事完了前に前払金を受領することはできません。

6. 5年ごとの更新制度
サービス付き高齢者向け住宅が登録されると、「サービス付き高齢者向け住宅情報提供システム」のホームページに公開されます。
登録期間は5年となっており、事業を継続する場合は更新をしなければなりません。

事業者がサービス付き高齢者向け住宅の登録をするには、サービス付き高齢者向け住宅情報提供システムのホームページにアクセスし、事業者情報を入力してアカウント登録しなければなりません。

申請書式に必要な情報には、次のような項目があります。
①名称および所在地
②事業を行う者
③事業を行う者の事務所
④戸数、規模並びに構造および設備
⑤入居契約、入居者資格および入居開始時期
⑥提供される高齢者生活支援サービスおよび入居者から受領する金銭
⑦管理の方法
⑧併設される高齢者住宅生活支援事業を行う施設
⑨高齢者居宅生活支援事業を行う者との連携および協力
⑩役員名簿

登録申請書は、各種添付書類等とともに地方公共団体の登録窓口に提出します。

サービス付き高齢者向け住宅情報提供システムでは、登録されている全国のサービス付き高齢者向け住宅を探すことができます。

高齢者向けの生活支援サービスは、医療法人や医師しか行えない医療サービス、認可を受けた介護事業者から受ける介護サービス、任意に行うことができる食事の提供や清掃・洗濯などの家事、一定の資格保有者が行うことが望ましい状況把握サービスや生活相談など、非常に幅広くあります。

サービス付き高齢者向け住宅制度では、これらのサービスのうち、状況把握サービスと生活相談をケアの専門家によって行うことが必須となっています。

「食事の提供」、「介護の提供」、「洗濯、掃除などの家事」、「健康管理」のサービスは、必ずしも提供する必要はありません。
入居者の立場からすると、サービス内容の充実に応じて費用が高くなるため、必要最低限のものであればリーズナブルになります。

一方で、施設事業者の立場からは、提供するサービスの範囲の選択と収益性が、サービスの内容によって決まります。

この点で、通常の賃貸住宅経営と同様の地域や立地による家賃相場に加えて、サービス提供の品質によって収益性の違いが出てくることになるでしょう。

当初の経営計画どおりに運営できるかどうか、実際には不透明な部分があります。
そのため、当初の登録時の計画どおりに行かないこともありえます。
そうすると、入居者にとっては約束が違うということも起こり得るでしょう。

そこで、登録事業者に対して次のような義務が課されています。
■登録事項の情報をすべて開示すること。
■契約締結の前に、サービスの内容や費用について書面を交付して説明すること。
■誤解を招くような広告をしないこと。
■契約に従ってサービスを提供すること。

監督行政機関は、業務に関して必要な報告を求め、事業所もしくは登録住宅に立ち入り、その業務の状況もしくは帳簿、書類その他の物件を検査し、関係者に質問して登録事業者の義務を担保することになります。

もちろん、登録事業者が住宅の管理や高齢者生活支援サービスの提供を委託している場合には、その委託先も同様にこれらの対象となります。

登録内容と事実が異なる場合には、登録内容の訂正を指示できます。

また、事業が登録基準に適合しない場合には、登録基準に適合するよう必要な措置をとることを指示できます。

次の義務に違反するときには、是正措置を指示できます。
■誇大広告の禁止
■登録事項の公表
■登録事項などを記載した書面交付および事前説明
■高齢者生活支援サービスの提供にかかる契約の遵守帳簿の作成および保存
■その他遵守事項

そして、次の場合には、サービス付き高齢者向け住宅の登録を取り消すことができます。
■登録拒否要件に該当するに至った場合
■登録内容の変更や地位の承継をしたにもかかわらず、届出なかった場合
■改善指示に従わなかった場合
■事務所の所在地等を確認できず、その旨を公示して30日間申し出がなかった場合