不動産売却時に重要な事実を告知する書面、物件状況等報告書と付帯設備表について

国土交通省は、「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」において、以下のとおり記載しています。

【その他留意すべき事項】より抜粋
5　不動産の売主等による告知書の提出について
宅地または建物の過去の履歴や性状など、取引物件の売主や所有者しか分からない事項について、売主等の協力が得られるときは、売主等に告知書を提出してもらい、これを買主等に渡すことにより将来の紛争の防止に役立てることが望ましい。

告知書の記載事項としては、例えば売買であれば、
①　土地関係：境界確定の状況、土壌汚染調査等の状況、土壌汚染等の存否または可能性の有無、過去の所有者と利用状況、周辺の土地の過去および現在の利用状況
②　建物関係：新築時の設計図書等、増改築及び修繕の履歴、石綿の使用の有無の調査の存否、耐震診断の有無、住宅性能評価等の状況、建物の傾き、腐食等の存否または可能性の有無、過去の所有者と利用状況
③　その他：消費生活用製品安全法第2条第4項に規定する特定保守製品の有無、従前の所有者から引き継いだ資料、新築・増改築等に関わった建設業者、不動産取得時に関わった不動産流通業者等

などが考えられ、売主等が知り得る範囲でこれらを記載してもらうこととなる。
なお、売主等の告知書を買主等に渡す際には、当該告知書が売主等の責任の下に作成されたものであることを明らかにすること。（抜粋は以上）

物件状況等報告書は、以上の考え方をもとに作成します。

物件状況等報告書に記載すべき物件の物理的な不具合および物件の周辺環境や心理的な事項には、宅地建物取引業者が知り得ない事項や調査義務の範囲を超えた事項が多数含まれています。
売主は、物件状況等報告書によって買主に告知すべき事項について漏れがないように正確に記載して、買主へ告知するようにしましょう。

買主が不動産の売買契約を締結するかどうかを決定するに際しては、物件の物件特性や周辺環境、利便性などのさまざまな要素を総合的に勘案して決定することが一般的です。

しかし、買主は物件を数回下見しているにすぎません。
一見してわかるような外形的な事情については把握できるものの、物件の本質的な内容について見極めた上で判断できることは極めて稀です。

他方で、売主は売買対象物の所有者であり、特に売主が物件に居住しているような場合には、買主が把握できていないような詳細な事情まで把握していることが通常です。

そのため、買主と売主の間には、物件に関する情報について、大きな情報格差があると言えます。
買主が後日、下見では確認できなかった、物件の重大な物理的な不具合や購入動機に影響を与える周辺環境、心理的瑕疵などを発見したような場合には、その取り扱いをめぐってトラブルになりがちです。

このような将来のトラブルの発生を予防するために、売主が知り得る物件状況等に関する情報について、売主が買主に対して物件状況等報告書を交付することを義務付けられています。

物件状況等報告書の作成は、媒介契約締結時に行うことが望ましいでしょう。
物件状況等報告書は、買主に限らず購入を検討している方に広く参考情報として提供します。
また、なるべく早くに知らせる方が望ましいです。

なお、売買契約締結までの間に物件状況等報告書の記載内容に変更が生じた場合には、物件状況等報告書の記載内容を変更しなければなりません。
また、売買契約締結から引渡しまでの期間が長い場合には、状況が変わっていることも考えられます。
定期的に確認し、修補が必要な場合には対応が必要です。

物件状況等報告書について、売主から作成の代行を依頼されることがあります。
しかし、売主自身が物件状況等報告書を作成しなければなりません。
物件状況等報告書により買主を保護するという趣旨に照らせば、項目のチェックは、売主が自ら売却する物件を目視等で調査し、または専門業者にしたうえで行うことを原則とするべきです。

物件状況等報告書は、売主が正しく情報開示をすることで、当事者間の公平を図る趣旨で作成されるものです。
売主が契約不適合責任を負わない事項についても、買主にとって、利用上や財産上の影響が生じる事項がある場合は、物件状況等報告書に記入したうえで、買主に説明する必要があります。

特に買主に大きな影響を及ぼすものについては、説明が漏れると、後日、大きなトラブルとなることがあります。
該当する事実があるのであれば、売主は必ず説明し、記入するようにしましょう。

売主の立場からすれば、物件状況等報告書に不具合等を記載することは、自ら物件の評価を貶める行為です。
そのため、積極的に不具合等を記載したくないかもしれません。

しかし、物件状況等報告書は、買主を保護するために交付されるものです。
また、物件状況等報告書に記載し、その旨を特約として定められていれば、契約適合責任が免責され、売主にとっても有利な効果を生じさせるものです。
売主は、物件状況等報告書の趣旨および効果について、理解して正確に記入するようにしましょう。
（売主が宅地建物取引業である場合は契約不適合責任の取扱いが異なります）

なお、契約不適合責任を免責していないケースでも注意しなければならないことがあります。

売主が具体的に把握していないにもかかわらず、例えば「本物件には地中埋設物が存在する可能性があります。」や「本物件にはシロアリの害が発生している可能性があります。」など、売主が物件状況報告書に不具合等を抽象的に記載することです。
このように、売主が考え得る不具合等を抽象的に列挙すれば契約適合責任を逃れるとすれば、実質的に売主は契約不適合責任をすべて免れることができることになってしまいます。

それでは当事者間の公平を欠くことになります。
そのため、物件状況等報告書に記載していることをもって、売主が契約不適合責任を免れるためには、売主が不具合等の事実を物件状況報告書に具体的に記入するとともに、その旨を特約として定めなければなりません。

売主が物件状況等報告書を用いて行う説明は、宅地建物取引業者に義務付けられている重要事項説明とは異なりますが、「重要な事項」の有無を判断するうえで、物件状況等報告書の記載内容が参考になります。

そこで、宅地建物取引業者は、物件状況等報告書の内容を確認し、そこに記載された事項が、買主が売買を行うという判断に重要な影響を及ぼす事項にあたる可能性があると判断した場合は、当該事項について事実関係等を調査します。
そして、その調査結果を重要事項説明書にも記載して、買主に説明します。

なお、宅地建物取引業者による調査で「重要な事実」に該当する事が判明した場合は、売主は、物件状況等報告書に記載して、買主に説明するようにしましょう。

買主は、売買契約締結までに下見などを数回行うものの、下見の際に設備まで細かく確認することはほとんどありません。
多くは、引き渡しを受けてから、実際に設備を使用できるかどうか把握することになるでしょう。

そのため、売主は、「付帯設備表」を買主に交付して設備の状況の告知を行ないます。
付帯設備表の作成の目的は、引渡し後に、設備に関するトラブルが生じないようにすることです。

付帯設備表の作成は、媒介契約締結時に行うことが望ましいでしょう。
付帯設備表は、物件状況等報告書と同様に、買主に限らず購入を検討している方に広く参考情報として提供します。

なお、物件状況等報告書と同様に、売買契約締結までの間に付帯設備表の記載内容に変更が生じた場合には、付帯設備表の記載内容を変更しなければなりません。
また、売買契約締結から引渡しまでの期間が長い場合には、状況が変わっていることも考えられます。
定期的に確認し、修補が必要な場合には対応が必要です。

物件状況等報告書と同様に、売主自身が付帯設備表を作成しなければなりません。

付帯設備表について、売主から作成の代行を依頼されることがあります。
しかし、後日のトラブルを避けるためにも、宅地建物取引業者はアドバイスするにとどめ、必ず売主自身に作成してもらうようにします。

宅地建物取引業者には、秘密を守る義務があります。
宅地建物取引業法では、以下のように記載しています。

第45条（秘密を守る義務）
宅地建物取引業者は、「正当な理由がある場合」でなければ、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。
宅地建物取引業を営まなくなった後であっても、また同様とする。

ここでのポイントは、「正当な理由がある場合」という点です。
先述しました心理的瑕疵に影響がある事項については、取引上重要なことであれば事実をいう義務がある（秘密を開示する「正当な理由がある」）として、守秘義務には該当しないという解釈です。

国土交通省が宅地建物取引業法の解釈・運用を行う際の基準として作成した「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」には、秘密を守る義務に関する正当な理由の例が記載されています。

・裁判の証人として、証言を求められたとき。
・税務署等の職員から、質問検査権の規定に基づき質問を受けたとき。
・取引事例を、顧客や他の宅地建物取引業者に提示すること。
・取引の関係者に対して、取引上重要なこと。
・依頼者本人の承諾があった場合。
・地価公示の標準地の価格の判定および国土利用計画法施行令の基準地の標準価格の判定のための資料として、鑑定評価を担当する不動産鑑定士などに不動産取引事例を提供する場合。

ただし、個別具体の事例において判断する必要があるとされています。
「告知義務」と「守秘義務」は、相反する義務であるため、慎重な判断が求められます。