例えば、賃貸しようと考えていたお部屋で人が亡くなっていた場合、その事実を告知されなかった場合、どのようにお感じになるでしょうか。 その程度に違いはあるでしょうが、良い印象を受けるという方は稀でしょう。 これは貸す側である物件オーナーにとっても同じことです。 では、貸す側である物件オーナーは、その部屋やほかのお部屋を貸すときに、いつまで告知をしなければならないのでしょうか。 実は、取引の対象不動産において過去に生じた人の死に関する事案について、告知に係る明確な判断基準はありませんでした。 そのため、賃貸人である物件オーナーや物件を仲介する宅地建物取引業者は、円滑に取引をすることがし難い状況となっていました。 不動産売買においても、買主に対して購入を躊躇させる強い心理的影響があると考えられるでしょう。 心理的瑕疵について、今後2回に分けてお話し致します。 今回は、人の死の告知に関するガイドラインが策定された事情について、お話し致します。
人の死の告知に関するガイドライン
まずは、人の死の告知に関するガイドラインの概要についてまとめます。
国土交通省は、令和3年（2021年）10月に、「不動産取引における心理的瑕疵に関する検討会」での議論を踏まえ、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。
本ガイドラインは、取引の対象不動産において過去に人の死が生じた場合において、宅地建物取引業者が宅地建物取引業法上負うべき義務の解釈について、現時点における裁判例や取引実務に照らし、一般的に妥当と考えられるものを整理し、とりまとめたものとされています。
本ガイドラインにおいては、例えば以下の事項等について整理されています。
◆ 宅地建物取引業者が媒介（仲介）を行う場合、売主・貸主に対し、過去に生じた人の死について、告知書等に記載を求めることで、通常の情報収集としての調査義務を果たしたものとする。
◆ 取引の対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死（転倒事故、誤嚥など）については、原則として告げなくてもよい。
◆ 賃貸借取引の対象不動産・日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死以外の死が発生し、事案発生から概ね３年が経過した後は、原則として告げなくてもよい。
◆ 人の死の発生から経過した期間や死因に関わらず、買主・借主から事案の有無について問われた場合や、社会的影響の大きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等は告げる必要がある。
国土交通省は、令和3年（2021年）10月に、「不動産取引における心理的瑕疵に関する検討会」での議論を踏まえ、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。
本ガイドラインは、取引の対象不動産において過去に人の死が生じた場合において、宅地建物取引業者が宅地建物取引業法上負うべき義務の解釈について、現時点における裁判例や取引実務に照らし、一般的に妥当と考えられるものを整理し、とりまとめたものとされています。
本ガイドラインにおいては、例えば以下の事項等について整理されています。
◆ 宅地建物取引業者が媒介（仲介）を行う場合、売主・貸主に対し、過去に生じた人の死について、告知書等に記載を求めることで、通常の情報収集としての調査義務を果たしたものとする。
◆ 取引の対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死（転倒事故、誤嚥など）については、原則として告げなくてもよい。
◆ 賃貸借取引の対象不動産・日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死以外の死が発生し、事案発生から概ね３年が経過した後は、原則として告げなくてもよい。
◆ 人の死の発生から経過した期間や死因に関わらず、買主・借主から事案の有無について問われた場合や、社会的影響の大きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等は告げる必要がある。
単身高齢者の賃貸物件への入居が困難という問題
ガイドラインが策定されるまでは、取引対象の不動産で生じた人の死について、適切な調査基準や告知に係る判断基準がありませんでした。
そのため、円滑な流通、安心できる取引が阻害されていました。
もう1つの課題は、所有する物件で死亡事故等が生じた場合、全てが事故物件として取り扱われるのではないかと、賃貸人である物件オーナーが懸念することにあります。
賃貸人である物件オーナーは、所有する物件で死亡事故等が発生することを回避するため、単身高齢者の入居を見送らなくてはならないと考えるようになります。
「不動産取引における心理的瑕疵に関する検討会」で配布された資料によりますと、2015～30年にかけて、従来の家族類型の主流であった「夫婦と子」からなる世帯は122万世帯「減少」する一方で、高齢者単独世帯数は171万世帯「増加」するそうです。
また、2040年には、「夫婦と子」からなる世帯の占める割合は約２割、高齢者世帯の占める割合は約４割となる見通しのようです。
つまり、今後高齢者世帯、単身高齢者が増えるにも関わらず、単身高齢者の入居が阻害されるようでは問題となるだろう、ということです。
そのため、円滑な流通、安心できる取引が阻害されていました。
もう1つの課題は、所有する物件で死亡事故等が生じた場合、全てが事故物件として取り扱われるのではないかと、賃貸人である物件オーナーが懸念することにあります。
賃貸人である物件オーナーは、所有する物件で死亡事故等が発生することを回避するため、単身高齢者の入居を見送らなくてはならないと考えるようになります。
「不動産取引における心理的瑕疵に関する検討会」で配布された資料によりますと、2015～30年にかけて、従来の家族類型の主流であった「夫婦と子」からなる世帯は122万世帯「減少」する一方で、高齢者単独世帯数は171万世帯「増加」するそうです。
また、2040年には、「夫婦と子」からなる世帯の占める割合は約２割、高齢者世帯の占める割合は約４割となる見通しのようです。
つまり、今後高齢者世帯、単身高齢者が増えるにも関わらず、単身高齢者の入居が阻害されるようでは問題となるだろう、ということです。
在宅医療と死亡場所の推移
ほかにも、在宅医療の推進の側面から浮かぶ問題があります。
超高齢社会を迎え、将来、医療機関や介護保険施設等の受入れに限界が生じると予測されています。
そのため、在宅医療が慢性期および回復期患者の受け皿として、さらに看取りを含む医療提供体制の基盤の一つとして、期待されています。
医療保険、介護保険ともに、訪問看護の利用者数は、増加している傾向にあります。
高齢になっても、病気になっても、自分らしい生活を支える在宅医療の提供体制の構築に取り組まれているという事情が絡んでおり、在宅の場である住居の提供が欠かせません。
高齢者人口の増加に伴い死亡者数も増加が続き、2030年以降は年間150万人程度と見込まれています。
死亡される方の傾向として、近年、病院での死亡割合が減少に転じ、自宅を含めた病院以外での死亡割合が増加傾向にあるのです。
実際に、自宅での死亡者数は、2000年の13.5万人から、2017年の17.7万人へ、約４万人増加しています。
2017年の、自宅での死亡者数17.7万人は、全体の死亡者数134.0万人のうち、約13％を占めています。
自宅での療養や看取りを希望する国民の割合は、半数を超えています。
終活期に住みたいところについても、「医療機関に入院したい」と希望する割合は減少し、「その時に住んでいる家」の割合が約7割を占めるまで高まっています。
在宅医療の促進と死亡場所の変化に対応するためには、高齢者世帯、単身高齢者の住まいの供給が欠かせない状況となっています。
超高齢社会を迎え、将来、医療機関や介護保険施設等の受入れに限界が生じると予測されています。
そのため、在宅医療が慢性期および回復期患者の受け皿として、さらに看取りを含む医療提供体制の基盤の一つとして、期待されています。
医療保険、介護保険ともに、訪問看護の利用者数は、増加している傾向にあります。
高齢になっても、病気になっても、自分らしい生活を支える在宅医療の提供体制の構築に取り組まれているという事情が絡んでおり、在宅の場である住居の提供が欠かせません。
高齢者人口の増加に伴い死亡者数も増加が続き、2030年以降は年間150万人程度と見込まれています。
死亡される方の傾向として、近年、病院での死亡割合が減少に転じ、自宅を含めた病院以外での死亡割合が増加傾向にあるのです。
実際に、自宅での死亡者数は、2000年の13.5万人から、2017年の17.7万人へ、約４万人増加しています。
2017年の、自宅での死亡者数17.7万人は、全体の死亡者数134.0万人のうち、約13％を占めています。
自宅での療養や看取りを希望する国民の割合は、半数を超えています。
終活期に住みたいところについても、「医療機関に入院したい」と希望する割合は減少し、「その時に住んでいる家」の割合が約7割を占めるまで高まっています。
在宅医療の促進と死亡場所の変化に対応するためには、高齢者世帯、単身高齢者の住まいの供給が欠かせない状況となっています。
孤独死や自殺、殺人に関する統計データ
実際に、単身世帯の方が自宅で死亡した孤独死は、どれくらいの数があるのでしょうか。
また、孤独死された方が発見されるまでにどれくらいの時間がかかったか。
そして、孤独死された病気などの原因について、統計データが掲載されていますので、確認しましょう。
また、孤独死された方が発見されるまでにどれくらいの時間がかかったか。
そして、孤独死された病気などの原因について、統計データが掲載されていますので、確認しましょう。
参考：不動産取引における心理的瑕疵に関する検討会「不動産取引を巡る社会情勢」【国土交通省】
孤独死に関する統計
東京都区部で発生した孤独死は、増加傾向にあります。
2018年は5,513件で、うち65歳以上は約7割（3,867件）となっています。
また、東京都区部において、孤独死（自宅で死亡した単身世帯者）の発見までの経過日数は、死後3日以内が4割強となっています。
その一方で、死後30日以上経過しているケースも、1割程度存在している。
なお、複数世帯の人が自宅で死亡した場合は、概ね8割以上が0～1日以内に発見されています。
そして、民間データによれば、賃貸住宅での孤独死の死因は、60%超が病死であり、過半を占めています。
2018年は5,513件で、うち65歳以上は約7割（3,867件）となっています。
また、東京都区部において、孤独死（自宅で死亡した単身世帯者）の発見までの経過日数は、死後3日以内が4割強となっています。
その一方で、死後30日以上経過しているケースも、1割程度存在している。
なお、複数世帯の人が自宅で死亡した場合は、概ね8割以上が0～1日以内に発見されています。
そして、民間データによれば、賃貸住宅での孤独死の死因は、60%超が病死であり、過半を占めています。
自殺と他殺に関する統計
我が国の自殺者数は、減少傾向にあります。
2009年の自殺者数は3万人超でしたが、2019年の自殺者数は約2万人となっています。
殺人の認知件数も減少傾向にあります。
1982年は1,764件でしたが、直近では1,000件を下回る水準で推移しています。
2009年の自殺者数は3万人超でしたが、2019年の自殺者数は約2万人となっています。
殺人の認知件数も減少傾向にあります。
1982年は1,764件でしたが、直近では1,000件を下回る水準で推移しています。
賃貸住宅での孤独死の死因
2015年4月から2019年3月までの孤独死の民間データによれば、病死が約62.3%、自殺が約11.3%、事故死が約1.8%、死因不明が24.6%となっています。
これまでの「孤独死に関する統計」や「自殺と他殺に関する統計」から考察すれば、高齢者の増加に伴い、今後も孤独死は増加するでしょう。
ただし、その死因は病死によるものが過半を占めており、自殺と殺人はトータルの件数が減少傾向にあることから、病死に対する件数が増加するものと考えられているようです。
これまでの「孤独死に関する統計」や「自殺と他殺に関する統計」から考察すれば、高齢者の増加に伴い、今後も孤独死は増加するでしょう。
ただし、その死因は病死によるものが過半を占めており、自殺と殺人はトータルの件数が減少傾向にあることから、病死に対する件数が増加するものと考えられているようです。
心理的瑕疵とは
裁判例では、「心理的瑕疵」は、たとえば、目的物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景に起因する心理的欠陥などと、表現されています。
また、目的物が居住用の場合には、通常一般人において、住み心地の良さを欠くことが、心理的瑕疵に該当するとされています。
また、目的物が居住用の場合には、通常一般人において、住み心地の良さを欠くことが、心理的瑕疵に該当するとされています。
心理的瑕疵に該当する可能性のある事由
裁判例において、以下のような事由が「心理的瑕疵」に該当するか、争われることが多いようです。
【人の死に関わる事由】
◆ 殺人
◆ 自殺
◆ 事故死
◆ 病死、老衰等による自然死のうち、遺体発見までに長期間経過した事例（孤独死） 等
【その他の事由】
◆ 火災現場（死亡者は出ていない）
◆ 反社会的勢力事務所や、犯罪拠点としての利用履歴等
◆ 風俗営業所としての利用履歴等
「心理的瑕疵」に該当するか否かは、裁判例では、死亡事故等が心理的瑕疵に該当するか否かは、複数の要素を総合して判断されています。
そのため、これまでは取引の対象不動産において過去に生じた人の死に関する事案について、告知に係る明確な判断基準がなかったと言えるでしょう。
【人の死に関わる事由】
◆ 殺人
◆ 自殺
◆ 事故死
◆ 病死、老衰等による自然死のうち、遺体発見までに長期間経過した事例（孤独死） 等
【その他の事由】
◆ 火災現場（死亡者は出ていない）
◆ 反社会的勢力事務所や、犯罪拠点としての利用履歴等
◆ 風俗営業所としての利用履歴等
「心理的瑕疵」に該当するか否かは、裁判例では、死亡事故等が心理的瑕疵に該当するか否かは、複数の要素を総合して判断されています。
そのため、これまでは取引の対象不動産において過去に生じた人の死に関する事案について、告知に係る明確な判断基準がなかったと言えるでしょう。
終わりに
今回は、人の死の告知に関するガイドラインが策定された事情について、お話し致しました。
ガイドラインが策定されるにあたっては、今後高齢者世帯、単身高齢者が増えるにも関わらず、単身高齢者の入居が阻害されるようでは問題があるという点が、考慮されていることがわかります。
それは、高齢者世帯、単身高齢者が増えるだけではなく、医療機関や介護保険施設等の受入れに限界が生じると予測されていることから、在宅医療の推進があることも関係しています。
これらの論点に関する評価は致しませんが、社会の問題が、人の死の告知に関するガイドラインの策定に影響を受けていることを、知っていただく必要があるでしょう。
次回は、人の死の告知に関するガイドラインの内容や心理的瑕疵について、掘り下げてお話し致します。
執筆者
MIRAI不動産株式会社 井﨑 浩和
大阪市淀川区にある不動産会社を経営しています。不動産に関わるようになって20年以上になります。
弊社は、“人”を大切にしています。不動産を単なる土地・建物として見るのではなく、そこに込められた"想い"に寄り添い受け継がれていくよう、人と人、人と不動産の架け橋としての役割を果たします。
ガイドラインが策定されるにあたっては、今後高齢者世帯、単身高齢者が増えるにも関わらず、単身高齢者の入居が阻害されるようでは問題があるという点が、考慮されていることがわかります。
それは、高齢者世帯、単身高齢者が増えるだけではなく、医療機関や介護保険施設等の受入れに限界が生じると予測されていることから、在宅医療の推進があることも関係しています。
これらの論点に関する評価は致しませんが、社会の問題が、人の死の告知に関するガイドラインの策定に影響を受けていることを、知っていただく必要があるでしょう。
次回は、人の死の告知に関するガイドラインの内容や心理的瑕疵について、掘り下げてお話し致します。
執筆者
MIRAI不動産株式会社 井﨑 浩和
大阪市淀川区にある不動産会社を経営しています。不動産に関わるようになって20年以上になります。
弊社は、“人”を大切にしています。不動産を単なる土地・建物として見るのではなく、そこに込められた"想い"に寄り添い受け継がれていくよう、人と人、人と不動産の架け橋としての役割を果たします。