令和2年4月1日に施行された改正民法は債権法の分野を中心とした改正ですが、不動産取引にとって重要な改正点の1つ、瑕疵担保責任から契約不適合責任への転換があります。 単なる名称の変更にとどまらず内容が変更されており、不動産を売却される売主側にとってはきちんと理解しておく必要があります。 今回は、契約不適合責任について、お話し致します。
契約不適合とは
民法上、契約不適合とは、「引き渡された目的物が種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものである」ことをいいます（民法562条1項）。
「契約の不適合」の内容・概念自体は、旧民法における「瑕疵」の内容・概念を根本から変更するものではなく、両者は同様であると理解して差し支えないですが、以下のとおり、「引渡し」の内容・概念が変更されています。
旧民法では不動産の売買契約のような特定物の売買契約においては、「その不動産」（特定物）を引き渡しさえすれば、引渡義務の履行としては足り（「瑕疵のない不動産を引き渡す義務」は負わない）、引渡後は瑕疵担保責任の問題として処理されるものと考えられていました。
その帰結として、たとえば、売買契約締結から引渡しまでに何らかの瑕疵が発見されたとしても、売主はかかる瑕疵を修補する義務はありませんでした。
もっとも、実際に引渡前に瑕疵が発見された場合には、売主にその修補をするようにアドバイスしており、上記の考え方は取引実務にはそぐわないとして多くの批判を浴びていました。
そのため、2020年4月施工の民法改正によって、売買目的物が特定物かどうかの区別をすることなく、引渡義務の内容として、「瑕疵のない物を引き渡す義務」を負うものと整理されることとなりました。
この帰結として、仮に売買の目的物にキズ（契約不適合）がある場合（引渡義務の不履行がある場合）には、追完請求権（キズの修補、取替え、不足分引渡しの請求権）が認められることとなりました。
したがって、民法改正後は、たとえば、引渡前に契約不適合（瑕疵）が発見されたような場合には、宅地建物取引業者は、売主に対し、法律上、引渡しまでに修補する義務を負うということを説明しなければなりません。
「契約の不適合」の内容・概念自体は、旧民法における「瑕疵」の内容・概念を根本から変更するものではなく、両者は同様であると理解して差し支えないですが、以下のとおり、「引渡し」の内容・概念が変更されています。
旧民法では不動産の売買契約のような特定物の売買契約においては、「その不動産」（特定物）を引き渡しさえすれば、引渡義務の履行としては足り（「瑕疵のない不動産を引き渡す義務」は負わない）、引渡後は瑕疵担保責任の問題として処理されるものと考えられていました。
その帰結として、たとえば、売買契約締結から引渡しまでに何らかの瑕疵が発見されたとしても、売主はかかる瑕疵を修補する義務はありませんでした。
もっとも、実際に引渡前に瑕疵が発見された場合には、売主にその修補をするようにアドバイスしており、上記の考え方は取引実務にはそぐわないとして多くの批判を浴びていました。
そのため、2020年4月施工の民法改正によって、売買目的物が特定物かどうかの区別をすることなく、引渡義務の内容として、「瑕疵のない物を引き渡す義務」を負うものと整理されることとなりました。
この帰結として、仮に売買の目的物にキズ（契約不適合）がある場合（引渡義務の不履行がある場合）には、追完請求権（キズの修補、取替え、不足分引渡しの請求権）が認められることとなりました。
したがって、民法改正後は、たとえば、引渡前に契約不適合（瑕疵）が発見されたような場合には、宅地建物取引業者は、売主に対し、法律上、引渡しまでに修補する義務を負うということを説明しなければなりません。
瑕疵担保責任と契約不適合責任の相違点
民法の改正に伴い、瑕疵担保責任から契約不適合責任へと変更されました。
その相違点について、お話し致します。
もっとも、契約不適合責任のほとんどは任意規定であり、民法改正が実務に与える影響は今のところそれほど大きくないでしょう。
その相違点について、お話し致します。
もっとも、契約不適合責任のほとんどは任意規定であり、民法改正が実務に与える影響は今のところそれほど大きくないでしょう。
法的性質
瑕疵担保責任の法的性質は、瑕疵ある物を引き渡したとしても債務不履行とはならないが、公平の観点から、瑕疵担保責任を負う、法定責任です。
契約不適合責任の法的性質は、契約上、契約不適合のない物を引き渡す義務を負い、違反した場合には、民法の定める契約不適合責任および債務不履行責任を負う、契約責任です。
契約不適合責任の法的性質は、契約上、契約不適合のない物を引き渡す義務を負い、違反した場合には、民法の定める契約不適合責任および債務不履行責任を負う、契約責任です。
要件
瑕疵担保責任の要件は、隠れた瑕疵です。
契約不適合責任の要件は、種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないことです。
契約不適合責任の要件は、種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないことです。
買主の責任追及
瑕疵担保責任の買主の責任追及は、契約の解除、および損害賠償請求です。
契約不適合責任の買主の責任追及は、追完請求、代金減額請求、債務不履行解除、および債務不履行に基づく損害賠償請求です。
なお、買主の責任追及が認められる場合をそれぞれ整理しました。
追完請求は、売主・買主双方に帰責事由がないときと、売主にのみ帰責事由があるときに限られます。
買主に帰責事由があるときは認められません。
代金減額は、売主・買主双方に帰責事由がないときと、売主にのみ帰責事由があるときに限られます。
買主に帰責事由があるときは認められません。
契約解除は、売主・買主双方に帰責事由がないときと、売主にのみ帰責事由があるときに限られます。
買主に帰責事由があるときは認められません。
損害賠償は、売主にのみ帰責事由があるときに限られます。
売主・買主双方に帰責事由がないときと、買主に帰責事由があるときは認められません。
契約不適合責任の買主の責任追及は、追完請求、代金減額請求、債務不履行解除、および債務不履行に基づく損害賠償請求です。
なお、買主の責任追及が認められる場合をそれぞれ整理しました。
追完請求は、売主・買主双方に帰責事由がないときと、売主にのみ帰責事由があるときに限られます。
買主に帰責事由があるときは認められません。
代金減額は、売主・買主双方に帰責事由がないときと、売主にのみ帰責事由があるときに限られます。
買主に帰責事由があるときは認められません。
契約解除は、売主・買主双方に帰責事由がないときと、売主にのみ帰責事由があるときに限られます。
買主に帰責事由があるときは認められません。
損害賠償は、売主にのみ帰責事由があるときに限られます。
売主・買主双方に帰責事由がないときと、買主に帰責事由があるときは認められません。
損害の範囲
瑕疵担保責任の損害の範囲は、信頼利益です。
契約不適合責任の損害の範囲は、信頼利益と履行利益です。
なお、信頼利益とは、契約当事者がその契約が有効に成立していると信じたために支出した費用等の損害をいいます。
たとえば、契約当事者が、売買契約が有効であると信じて、契約締結のための調査費用や土壌汚染の対策費用等を支出したような場合には、その費用等が信頼利益となります。
履行利益とは、契約が有効に成立していることを前提として、契約が予定通りに履行されていれば得られたであろう利益についての損害をいいます。
たとえば、履行されていれば見込まれたであろう転売利益などが、履行利益となります。
契約不適合責任の損害の範囲は、信頼利益と履行利益です。
なお、信頼利益とは、契約当事者がその契約が有効に成立していると信じたために支出した費用等の損害をいいます。
たとえば、契約当事者が、売買契約が有効であると信じて、契約締結のための調査費用や土壌汚染の対策費用等を支出したような場合には、その費用等が信頼利益となります。
履行利益とは、契約が有効に成立していることを前提として、契約が予定通りに履行されていれば得られたであろう利益についての損害をいいます。
たとえば、履行されていれば見込まれたであろう転売利益などが、履行利益となります。
売主の責任
瑕疵担保責任の売主の責任は、無過失責任であり、帰責事由は不要です。
契約不適合責任の売主の責任は、損害賠償請求を除き無過失責任であり、帰責事由は不要です。損害賠償請求のみ過失責任です。
契約不適合責任の売主の責任は、損害賠償請求を除き無過失責任であり、帰責事由は不要です。損害賠償請求のみ過失責任です。
買主の善意無過失
瑕疵担保責任の買主の善意無過失は、必要要件です（隠れた瑕疵であること）。
契約不適合責任の買主の善意無過失は、不要要件です。
契約不適合責任では、買主が欠陥を知り得たからといって売主を免責する必然性はないとして、買主の善意・無過失は要件ではなくなりました。
買主が欠陥等を知っていたという事情は、契約内容としてどのような品質を予定していたかを確定するための重要な判断要素とはなるが、それのみをもって売主が担保責任を回避できるとは言い切れなくなりました。
契約不適合責任の買主の善意無過失は、不要要件です。
契約不適合責任では、買主が欠陥を知り得たからといって売主を免責する必然性はないとして、買主の善意・無過失は要件ではなくなりました。
買主が欠陥等を知っていたという事情は、契約内容としてどのような品質を予定していたかを確定するための重要な判断要素とはなるが、それのみをもって売主が担保責任を回避できるとは言い切れなくなりました。
責任期間
瑕疵担保責任の責任期間は、瑕疵の存在を知ったときから1年以内に権利行使、もしくは目的物の引渡し後10年間です。
契約不適合責任の責任期間は、契約不適合の存在を知ったときから1年間、もしくは目的物の引渡し後10年間です。
たとえば、買主は、目的物のキズ（契約不適合）を1年以内に売主に通知をすれば、契約不適合責任を追及する権利が保全されます。
補修や損害賠償を請求する時期は、1年を経過した後でもかまいません。
契約不適合責任の責任期間は、契約不適合の存在を知ったときから1年間、もしくは目的物の引渡し後10年間です。
たとえば、買主は、目的物のキズ（契約不適合）を1年以内に売主に通知をすれば、契約不適合責任を追及する権利が保全されます。
補修や損害賠償を請求する時期は、1年を経過した後でもかまいません。
契約不適合責任の強行規定と任意規定
法律の規定には、たとえば特約などによって、当事者がその規定と異なる内容の定めをした場合にその定めを無効にする規定（強行規定）と、当事者による定めを優先させてその効力を認める規定（任意規定）があります。
契約不適合責任は、当事者が相互に対価を給付する有償契約において、当事者である売主が給付した目的物や権利に契約不適合がある場合に、相手方である買主に対して負う担保責任ですが、民法上定められている契約不適合責任の多くが任意規定です。
しかし、宅地建物取引業法第40条と消費者契約法第8条から第10条は、契約不適合責任に関して強行規定となりますので、注意が必要です。
強行規定に反する特約は、仮に当事者同士が合意していたとしても無効となります。
特に実務において、宅地建物取引業法第40条の強行規定が反映されている取引は珍しくありません。
契約不適合責任は、当事者が相互に対価を給付する有償契約において、当事者である売主が給付した目的物や権利に契約不適合がある場合に、相手方である買主に対して負う担保責任ですが、民法上定められている契約不適合責任の多くが任意規定です。
しかし、宅地建物取引業法第40条と消費者契約法第8条から第10条は、契約不適合責任に関して強行規定となりますので、注意が必要です。
強行規定に反する特約は、仮に当事者同士が合意していたとしても無効となります。
特に実務において、宅地建物取引業法第40条の強行規定が反映されている取引は珍しくありません。
宅地建物取引業法第40条
宅地建物取引業法第40条（担保責任についての特約の制限）には、このように定義されています。
「宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法第566条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。」
この強行規定があるため、売主が不動産業者（宅地建物取引業者）である売買取引では、目的物の引渡しの日から2年以上の契約不適合責任を負う、という特約が付いているはずです。
なお、宅地建物取引業法第40条の規定は、買主が宅地建物取引業者である場合（業者間取引）には適用されません。
買主が宅地建物取引業者である場合（業者間取引）であれば、契約不適合責任を全部免除する特約をすることは可能です。
ところで、民法上の契約不適合責任は「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないこと」を指しますが、宅地建物取引業法で制限されるのは「種類又は品質」についてのみであり、「数量」の不適合については制限がなされていません。
したがって、いわゆる公簿売買（土地の売買価格をあらかじめ総額でいくらと定め、登記記録の面積と実際の面積が異なることが判明しても売買価格の増減はしないとする取引）については、これまでどおり行うことができます。
「宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法第566条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。」
この強行規定があるため、売主が不動産業者（宅地建物取引業者）である売買取引では、目的物の引渡しの日から2年以上の契約不適合責任を負う、という特約が付いているはずです。
なお、宅地建物取引業法第40条の規定は、買主が宅地建物取引業者である場合（業者間取引）には適用されません。
買主が宅地建物取引業者である場合（業者間取引）であれば、契約不適合責任を全部免除する特約をすることは可能です。
ところで、民法上の契約不適合責任は「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないこと」を指しますが、宅地建物取引業法で制限されるのは「種類又は品質」についてのみであり、「数量」の不適合については制限がなされていません。
したがって、いわゆる公簿売買（土地の売買価格をあらかじめ総額でいくらと定め、登記記録の面積と実際の面積が異なることが判明しても売買価格の増減はしないとする取引）については、これまでどおり行うことができます。
終わりに
今回は、契約不適合責任について、お話し致しました。
契約不適合責任に問われないためには、売却前にインスペクションを受けておくと安心でしょう。
土地であれば、地盤調査や土壌汚染の調査、建物であれば雨漏れやシロアリ被害、給排水管設備等の建物診断があります。
それぞれチェック項目は多岐に渡ります。
ほかにも擁壁（地下車庫も含む）や地中埋設物など、注意すべき点はいくつかあります。
これらについては、今後ブログでも取り上げる予定です。
売主にとって、売却後のトラブルを回避するためには、契約不適合責任について把握しておくことは必須です。
しかし、細かい点まで理解し注意することは、一般の方には難しいでしょう。
安易な取引に巻き込まれないよう、依頼する不動産業者（宅地建物取引業者）をしっかり選定されることをお勧めいたします。
契約不適合責任に問われないためには、売却前にインスペクションを受けておくと安心でしょう。
土地であれば、地盤調査や土壌汚染の調査、建物であれば雨漏れやシロアリ被害、給排水管設備等の建物診断があります。
それぞれチェック項目は多岐に渡ります。
ほかにも擁壁（地下車庫も含む）や地中埋設物など、注意すべき点はいくつかあります。
これらについては、今後ブログでも取り上げる予定です。
売主にとって、売却後のトラブルを回避するためには、契約不適合責任について把握しておくことは必須です。
しかし、細かい点まで理解し注意することは、一般の方には難しいでしょう。
安易な取引に巻き込まれないよう、依頼する不動産業者（宅地建物取引業者）をしっかり選定されることをお勧めいたします。