前回、私道に関して注意することについて、お話いたしました。 そもそも、一般的に言われている公道や私道には明確な定義がなく、使い方や解釈にはさまざまな意見があると考えられます。 いずれにしましても、不動産を売買する機会には、道路の敷地部分の所有者と管理者は同一であるのか、また国や都道府県、市町村などの地方公共団体が所有・管理をしているのか、もしくは民間人や民間法人などの私人が所有・管理しているのか、調べておくことが重要です。 私道に関して注意すべきことは、まだほかにもあります。 今回は、私道に関して注意することの続きを、お話いたします。
私道に関する負担とは
原則、都市計画区域内、準都市計画区域内では、道路幅員が4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接道していないと再建築ができません。
道路幅員が4mに満たない場合、再建築等を行う場合はセットバックをしなければなりません。
このセットバックした敷地部分は、宅地としては使えず、道路として提供しなければなりません。
このように、対象不動産の土地の一部を道路として提供することは、「対象不動産に含まれる私道に関する負担」となります。
また一方で、対象不動産が、民間人や民間法人などの私人が所有する道路（いわゆる私道）に接道している場合、この私道を利用することに対して負担を課せられるケースがあります。
これは、「対象不動産に含まれない私道に関する事項」として、扱います。
道路幅員が4mに満たない場合、再建築等を行う場合はセットバックをしなければなりません。
このセットバックした敷地部分は、宅地としては使えず、道路として提供しなければなりません。
このように、対象不動産の土地の一部を道路として提供することは、「対象不動産に含まれる私道に関する負担」となります。
また一方で、対象不動産が、民間人や民間法人などの私人が所有する道路（いわゆる私道）に接道している場合、この私道を利用することに対して負担を課せられるケースがあります。
これは、「対象不動産に含まれない私道に関する事項」として、扱います。
対象不動産に含まれる私道に関する負担
対象不動産に私道が含まれる場合は、その道路部分（私道）の上に建物を建築することはできません。
また、その私道が建築基準法上の道路の場合、その部分の面積は建ぺい率と容積率の面積から除かれます。
セットバックして道路として提供する敷地部分は、建築できる面積から除かれ宅地としての価値がなくなるため、価格にも影響します。
なお、実態として既にセットバックを済ませてある土地に対して取引を考えるときには、セットバックしている面積は、建築できる面積から既に除かれているのではないか、と早合点してはなりません。
セットバックした部分を分筆しているならば、そのように考えても良いケースもありますが、分筆されていないケースが多いのです。
対象不動産が、実態として既に道路提供している部分がある場合、その道路提供している部分をどのように登記されているか、また建築基準法上の道路ではどのように扱われているか、調べてみましょう。
また、後述する囲繞地通行権（いにょうちつうこうけん）や通行地役権（つうこうちえきけん）の対象として、対象不動産が通行権の目的になっている場合があります。
この場合もまた、対象不動産に含まれる私道に関する負担があるケースとなり、土地の利用に制約を受けることになります。
また、その私道が建築基準法上の道路の場合、その部分の面積は建ぺい率と容積率の面積から除かれます。
セットバックして道路として提供する敷地部分は、建築できる面積から除かれ宅地としての価値がなくなるため、価格にも影響します。
なお、実態として既にセットバックを済ませてある土地に対して取引を考えるときには、セットバックしている面積は、建築できる面積から既に除かれているのではないか、と早合点してはなりません。
セットバックした部分を分筆しているならば、そのように考えても良いケースもありますが、分筆されていないケースが多いのです。
対象不動産が、実態として既に道路提供している部分がある場合、その道路提供している部分をどのように登記されているか、また建築基準法上の道路ではどのように扱われているか、調べてみましょう。
また、後述する囲繞地通行権（いにょうちつうこうけん）や通行地役権（つうこうちえきけん）の対象として、対象不動産が通行権の目的になっている場合があります。
この場合もまた、対象不動産に含まれる私道に関する負担があるケースとなり、土地の利用に制約を受けることになります。
対象不動産に含まれない私道に関する事項
対象不動産には含まれてはいないが、対象不動産を利用する際に関係がある私道が存在する、というケースがあります。
具体的には、所有権を持たない他人地を私道として通行することができる、次のような場合です。
1. 「囲繞地通行権」
他の土地に囲まれる、または囲まれない部分が崖地等であって、公道に通じない土地の所有者が、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる権利のこと。
2. 「通行地役権」
通行という行為のために設定し、定められた地役権のこと。
3. 「位置指定道路（第42条第1項第5号記載の道路）」
土地を建築物の敷地として利用するため、建築基準法令等で定める基準に適合する道路で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けた、幅員4m以上の道路（詳しくは後述します）。
私道を利用することに対し、通行料や使用料といった負担があるケースがあります。
これまでは無償であっても、売買などによって所有権移転がきっかけで、新たな私道の所有者から通行料を請求されるケースがあります。
そのため、後々のトラブルを回避するために、将来にわたって通行権の根拠を明確にして、通行承諾書を取得しておくことが望ましいと言えるでしょう。
このことに関係する問題として、私道の掘削許可の問題もあります。詳しくは後述します。
具体的には、所有権を持たない他人地を私道として通行することができる、次のような場合です。
1. 「囲繞地通行権」
他の土地に囲まれる、または囲まれない部分が崖地等であって、公道に通じない土地の所有者が、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる権利のこと。
2. 「通行地役権」
通行という行為のために設定し、定められた地役権のこと。
3. 「位置指定道路（第42条第1項第5号記載の道路）」
土地を建築物の敷地として利用するため、建築基準法令等で定める基準に適合する道路で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けた、幅員4m以上の道路（詳しくは後述します）。
私道を利用することに対し、通行料や使用料といった負担があるケースがあります。
これまでは無償であっても、売買などによって所有権移転がきっかけで、新たな私道の所有者から通行料を請求されるケースがあります。
そのため、後々のトラブルを回避するために、将来にわたって通行権の根拠を明確にして、通行承諾書を取得しておくことが望ましいと言えるでしょう。
このことに関係する問題として、私道の掘削許可の問題もあります。詳しくは後述します。
位置指定道路（第42条第1項第5号記載の道路）
先ほど、所有権を持たない他人地を私道として通行することができるケースとして、位置指定道路について取り上げました。
位置指定道路とは、土地を建築物の敷地として利用するため、建築基準法令等で定める基準に適合する道路で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けた、幅員4m以上の道路です。
位置指定道路は、広大な土地を、不動産開発業社が数区画に分譲して家を建築することを目的とするときに、新たに造られるケースが想定されます。
位置指定道路として指定されることによって、その道路に面する土地で、建物の建築が可能となります。
位置指定道路は私道ではありますが、その私道部分の所有者以外の第三者を含む一般公衆の通行を許容する性質を有しているものであり、公衆の通行・立入りを全面的に禁止したり阻害したりすることはできません。
しかし、あくまで私道であることから、その私道部分の所有者は、道路に対する維持・管理権を有し、位置指定道路の趣旨等、法令の規定に反しない限り、道路の保全と関係権利者の居住の安寧のため、道路の利用を自治的に定めることができ、道路を利用する一般公衆もまた、その定めによる利用制限に服するものであるといわれています。
わかりにくいかもしれませんので、1つ例をあげます。
過去に、私道の所有者が、私道に接している土地の所有者に対して、当該私道の利用制限について当該土地の前所有者と合意があるとして、当該土地所有者が建築したアパートの居住者の私道の通行の禁止を求めた事案がありました。
結果、利用制限の取り決めは、自動車通行や駐停車を禁止する限度で有効であると判決されました（東京地裁 平成23年6月29日判決）。
本件は、私道の第三者の利用について、一定の利用制限を認めたものです。
土地の利用価値との関係で、非常に重要な意味を持ちますので、注意が必要です。
指定基準については、建築基準法施行令第144条の4にて定められていますが、市区町村など地方公共団体によって詳細が異なっている場合があります。
例えば大阪市では、次のような制限・決まりがあります。
1. 指定道路の幅員は4m以上
2. 指定道路を袋路状道路とする場合は、その幅員や道路距離に応じて自動車の転回広場を設けるなどの制限
3. 指定道路が他の道路等と接続する箇所には隅切りを設ける制限
4. 指定道路の縦断勾配は9%以下、横断勾配は中心部より2%以下とする勾配の制限
5. 道路の路面をアスファルト舗装、コンクリート舗装、インターロッキングブロック舗装仕上げ等などの構造の制限
6. 雨水等を処理するため側溝等の施設を設ける制限
7. 計画区域内における最小宅地面積は60㎡以上
位置指定道路（建築基準法第42条第1項第5号記載の道路）は、建築基準法上の道路のため、接道部分が2m以上あれば家を再建築等することもできます。
ただし、特定行政庁から「位置指定申請図の通りに現地を復元する」ことを要求される道路です。
実態から、道路と思われた部分が道路ではなく通路であったり、幅員が足らなかったり、位置指定道路とされている部分に住宅が建っている、というようなケースがないとは申し上げられません。
個人所有の私道であっても、その私道に接している第三者の建築物の敷地があるなど公共性が備わっている場合には、自由に道路を変更したり廃止したりすることはできません。
取引を行う場合には、十分に調べておきましょう。
位置指定道路とは、土地を建築物の敷地として利用するため、建築基準法令等で定める基準に適合する道路で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けた、幅員4m以上の道路です。
位置指定道路は、広大な土地を、不動産開発業社が数区画に分譲して家を建築することを目的とするときに、新たに造られるケースが想定されます。
位置指定道路として指定されることによって、その道路に面する土地で、建物の建築が可能となります。
位置指定道路は私道ではありますが、その私道部分の所有者以外の第三者を含む一般公衆の通行を許容する性質を有しているものであり、公衆の通行・立入りを全面的に禁止したり阻害したりすることはできません。
しかし、あくまで私道であることから、その私道部分の所有者は、道路に対する維持・管理権を有し、位置指定道路の趣旨等、法令の規定に反しない限り、道路の保全と関係権利者の居住の安寧のため、道路の利用を自治的に定めることができ、道路を利用する一般公衆もまた、その定めによる利用制限に服するものであるといわれています。
わかりにくいかもしれませんので、1つ例をあげます。
過去に、私道の所有者が、私道に接している土地の所有者に対して、当該私道の利用制限について当該土地の前所有者と合意があるとして、当該土地所有者が建築したアパートの居住者の私道の通行の禁止を求めた事案がありました。
結果、利用制限の取り決めは、自動車通行や駐停車を禁止する限度で有効であると判決されました（東京地裁 平成23年6月29日判決）。
本件は、私道の第三者の利用について、一定の利用制限を認めたものです。
土地の利用価値との関係で、非常に重要な意味を持ちますので、注意が必要です。
指定基準については、建築基準法施行令第144条の4にて定められていますが、市区町村など地方公共団体によって詳細が異なっている場合があります。
例えば大阪市では、次のような制限・決まりがあります。
1. 指定道路の幅員は4m以上
2. 指定道路を袋路状道路とする場合は、その幅員や道路距離に応じて自動車の転回広場を設けるなどの制限
3. 指定道路が他の道路等と接続する箇所には隅切りを設ける制限
4. 指定道路の縦断勾配は9%以下、横断勾配は中心部より2%以下とする勾配の制限
5. 道路の路面をアスファルト舗装、コンクリート舗装、インターロッキングブロック舗装仕上げ等などの構造の制限
6. 雨水等を処理するため側溝等の施設を設ける制限
7. 計画区域内における最小宅地面積は60㎡以上
位置指定道路（建築基準法第42条第1項第5号記載の道路）は、建築基準法上の道路のため、接道部分が2m以上あれば家を再建築等することもできます。
ただし、特定行政庁から「位置指定申請図の通りに現地を復元する」ことを要求される道路です。
実態から、道路と思われた部分が道路ではなく通路であったり、幅員が足らなかったり、位置指定道路とされている部分に住宅が建っている、というようなケースがないとは申し上げられません。
個人所有の私道であっても、その私道に接している第三者の建築物の敷地があるなど公共性が備わっている場合には、自由に道路を変更したり廃止したりすることはできません。
取引を行う場合には、十分に調べておきましょう。
道路の通行と掘削の許可
先述の「対象不動産に含まれない私道に関する事項」で、私道を利用することに対し、通行料や使用料といった負担があるケースがあるため、後々のトラブルを回避するために、将来にわたって通行権の根拠を明確にして、通行承諾書を取得しておくことが望ましいというお話をしました。
私道に関して想定されるトラブルについては、通行だけではなく掘削の問題があります。
私道に接している土地の方々が上下水道やガスを利用するためには、私道の道路部分の下に通っている本管から引込して支管を利用していることが多いでしょう。
私道部分に通っている本管を、例えば経年による劣化などによって、更新する（取り替える）必要があったとき、果たして自由に更新工事を行うことができるでしょうか。
私道で掘削を行って、上下水道やガス管を更新する際は、原則として私道の所有者の承諾が必要です。
（もちろん更新だけではなく、掘削して新たに導管する場合も同じです）
さらに、通行と同様に、私道を掘削することに対し、承諾料といった負担があるケースがあります。
そのため、後々のトラブルを回避するために、通行のみならず掘削承諾書も取得しておくことが望ましいと言えるでしょう。
私道に関して想定されるトラブルについては、通行だけではなく掘削の問題があります。
私道に接している土地の方々が上下水道やガスを利用するためには、私道の道路部分の下に通っている本管から引込して支管を利用していることが多いでしょう。
私道部分に通っている本管を、例えば経年による劣化などによって、更新する（取り替える）必要があったとき、果たして自由に更新工事を行うことができるでしょうか。
私道で掘削を行って、上下水道やガス管を更新する際は、原則として私道の所有者の承諾が必要です。
（もちろん更新だけではなく、掘削して新たに導管する場合も同じです）
さらに、通行と同様に、私道を掘削することに対し、承諾料といった負担があるケースがあります。
そのため、後々のトラブルを回避するために、通行のみならず掘削承諾書も取得しておくことが望ましいと言えるでしょう。
継続的給付を受けるための設備の設置権等
継続的給付を受けるための設備の設置権等とは、令和3年に民法・不動産登記法改正により新設された民法の規定です（民法第213条の2）。
上下水道やガスなどのライフラインに関する設備の設置や使用に関する権利です。
これまで、上下水道やガス、電話、インターネット等の電気通信などのライフラインを設置するような場合、他人地等の使用に関して規定はありませんでした。
そのため、私道の掘削の承諾を求める交渉を行うときには、過去の判例や個別的な事情を検討して行われてきました。
主なポイントとしては、「他の場所に埋設する方法がない」、「ライフラインをつなげようとする建物が建築基準法に準拠しているか否か」、「私道の形状や状態から最も適切か否か」、「承諾しない者の持分割合」です。
トラブルになるとなかなか合意に至らず、承諾を得られないことや、過度な承諾料を求められるようなこともあるようです。
また、所有者の所在がわからないというケースもあり、対応に苦慮することとなるだろうと指摘されていました。
今般、継続的給付を受けるための設備の設置権等が新たに新設され、施工されたことによって指針ができました。
主なポイントは次のとおりです。
1. 設備の設置・使用の場所・方法は、他の土地及び他人の設備のために損害が最も少ないものに限定されます。
2. 設備設置・使用権がある場合でも、原則として自力執行は禁止されています。
（例えば、私道部分の所有者に設備設置や使用を拒まれた場合には、妨害禁止の判決を求めなければなりません）
（事案によっては、例えば、他の土地が空き地になっており、実際に使用している者がおらず、かつ、設備の設置等が妨害されるおそれもない場合には、裁判を経なくても適法に設備の設置等を行うことができると考えられます）
3. 私道部分に設備を設置し使用する場合は、私道部分の所有者にあらかじめ通知しなければなりません。
4. 私道部分に設備を設置する際に損害が生じた場合には、私道部分の所有者に償金を支払う必要があります。
（事案によっては、導管などの設備を地下に設置し、地上の利用自体は制限しないようなケースでは、損害が認められないことがあると考えられる。そのため、私道部分の所有者等から設備の設置を承諾することに対する承諾料を求められても、応ずる義務はないと考えられます）
ライフラインの設備設置権および設備使用権が明文化されたとはいえ、事案によって判断する必要があります。
細心の注意を払い、場合によっては、事前に弁護士などにご相談されるといいでしょう。
上下水道やガスなどのライフラインに関する設備の設置や使用に関する権利です。
これまで、上下水道やガス、電話、インターネット等の電気通信などのライフラインを設置するような場合、他人地等の使用に関して規定はありませんでした。
そのため、私道の掘削の承諾を求める交渉を行うときには、過去の判例や個別的な事情を検討して行われてきました。
主なポイントとしては、「他の場所に埋設する方法がない」、「ライフラインをつなげようとする建物が建築基準法に準拠しているか否か」、「私道の形状や状態から最も適切か否か」、「承諾しない者の持分割合」です。
トラブルになるとなかなか合意に至らず、承諾を得られないことや、過度な承諾料を求められるようなこともあるようです。
また、所有者の所在がわからないというケースもあり、対応に苦慮することとなるだろうと指摘されていました。
今般、継続的給付を受けるための設備の設置権等が新たに新設され、施工されたことによって指針ができました。
主なポイントは次のとおりです。
1. 設備の設置・使用の場所・方法は、他の土地及び他人の設備のために損害が最も少ないものに限定されます。
2. 設備設置・使用権がある場合でも、原則として自力執行は禁止されています。
（例えば、私道部分の所有者に設備設置や使用を拒まれた場合には、妨害禁止の判決を求めなければなりません）
（事案によっては、例えば、他の土地が空き地になっており、実際に使用している者がおらず、かつ、設備の設置等が妨害されるおそれもない場合には、裁判を経なくても適法に設備の設置等を行うことができると考えられます）
3. 私道部分に設備を設置し使用する場合は、私道部分の所有者にあらかじめ通知しなければなりません。
4. 私道部分に設備を設置する際に損害が生じた場合には、私道部分の所有者に償金を支払う必要があります。
（事案によっては、導管などの設備を地下に設置し、地上の利用自体は制限しないようなケースでは、損害が認められないことがあると考えられる。そのため、私道部分の所有者等から設備の設置を承諾することに対する承諾料を求められても、応ずる義務はないと考えられます）
ライフラインの設備設置権および設備使用権が明文化されたとはいえ、事案によって判断する必要があります。
細心の注意を払い、場合によっては、事前に弁護士などにご相談されるといいでしょう。
終わりに
今回は、私道の注意点、特に私道負担や位置指定道路、通行や掘削許可の問題について、お話し致しました。
不動産売買の実務においても、道路については特に細心の注意が求められる事項の1つでしょう。
例えば、囲繞地通行権は、対象不動産を中心に考えていては気付かないかもしれません。
隣接地なども含めて、広く俯瞰的に見なければなりません。
また、権利を利用する側もあれば、利用される側であることもあります。
後々のトラブルを回避するためにも、また不動産価格への影響に留まらず、取引の可否にまで至る可能性がありますので、余裕をもってご対応ください。
不動産売買の実務においても、道路については特に細心の注意が求められる事項の1つでしょう。
例えば、囲繞地通行権は、対象不動産を中心に考えていては気付かないかもしれません。
隣接地なども含めて、広く俯瞰的に見なければなりません。
また、権利を利用する側もあれば、利用される側であることもあります。
後々のトラブルを回避するためにも、また不動産価格への影響に留まらず、取引の可否にまで至る可能性がありますので、余裕をもってご対応ください。